Per la giurisprudenza l’inabitabilità della prima casa vale già ad annullare gli obblighi

L’argomento del rispetto dei termini che costellano la materia dell’agevolazione “prima casa” si interseca con altre due questioni che inevitabilmente si prospettano in un periodo in cui molte attività divengono di difficile se non impossibile compimento:
● non riuscire ad abitare la casa oggetto di acquisto agevolato per ragioni di forza maggiore;
● il dover o voler cambiare casa in conseguenza della cosiddetta inidoneità della casa preposseduta.

Quanto alla forza maggiore che impedisce di adibire una casa a propria abitazione (si pensi all’inabitabilità per necessità di lavori edili), la giurisprudenza da tempo ha esonerato l’acquirente della prima casa dall’onere di andarla ad abitare entro 18 mesi dalla data del contratto di acquisto.

Per “forza maggiore” si intende il sopravvenire di un impedimento oggettivo di entità tale da non poter essere fronteggiato, vale a dire di un ostacolo all’adempimento di un dato comportamento, caratterizzato da inevitabilità e imprevedibilità non imputabili alla parte obbligata al trasferimento della residenza (la Cassazione lo ha ripetuto moltissime volte, a cominciare dalla decisione 1616/1981; e anche le Entrate hanno espresso identico avviso nella circolare 18/E/2013). L’epidemia, dunque, guardata nell’ottica di un contratto che sia stato stipulato prima del marzo del 2020, è sicuramente considerabile (se provoca un impedimento oggettivo) come un ostacolo insormontabile, inevitabile, imprevedibile e di cui nessuno ha colpa.

Quanto, poi, al tema dell’impedimento all’agevolazione prima casa che deriva al contribuente dal fatto di essere già proprietario di una abitazione, nell’ipotesi che tale casa sia divenuta inidonea per le esigenze abitative del contribuente stesso, nella giurisprudenza di legittimità pare acquisito (Cassazione 21289/2014, 2278/2016, 27376/2017, 2565/2018, 18098/2018, 19989/2018, 13118/2019) che:
● l’inidoneità della casa preposseduta permette un nuovo acquisto agevolato (e cioè senza che si debba alienare la prepossidenza) qualora si tratti di una prepossidenza (non acquistata con l’agevolazione “prima casa” e) ubicata nel medesimo Comune nel quale è ubicata la casa oggetto del nuovo acquisto;
● tale inidoneità potrebbe essere conseguente sia a fattori soggettivi che a fattori oggettivi di qualsiasi natura e specie e, tra questi ultimi, dovrebbe essere ricompresa anche la fattispecie dell’inidoneità “giuridica” (e cioè il fatto che, ad esempio, la casa preposseduta sia indisponibile per effetto di un contratto di locazione in corso).