Per le nuove regole fiscali è spartiacque la data di acquisto dell’immobile

Le regole fiscali sulla deduzione dei lavori di manutenzione negli studi dal 2007 non distinguono più le spese ordinarie da quelle straordinarie (si veda l’articolo a fianco). L’unica distinzione riguarda le spese cosiddette incrementative, cioè quelle che devono essere sommate al costo di acquisto dell’immobile. Tranne alcune eccezioni, il costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile non è deducibile. Anche le spese per i lavori, addizionate al costo dello studio, non potranno essere considerate in deduzione come quota di ammortamento dell’immobile, bensì seguendo un’altra modalità.

Ma il problema principale è trovare un criterio-guida per capire quali sono davvero le spese “incrementative” del costo deducibili, perché non tutte le spese straordinarie possono essere considerate tali. Altrimenti - senza un chiarimento dell’Agenzia - si correrebbe il rischio di una loro indeducilità. Ad esempio, non potrebbe essere considerata in deduzione come maggiore quota di ammortamento la spesa sostenuta per sostituire l’impianto elettrico o il condizionatore (classificabili come interventi di manutenzione straordinaria). Risulterebbero deducibili, in base al criterio del “plafond” solo le spese ordinarie (ovvero classificabili come manutenzione ordinaria dal punto di vista urbanistico) e questa soluzione non può essere ritenuta corretta. Ma sul punto è intervenuta l’agenzia delle Entrate con una risoluzione (la 99/E/2009) che ha superato il problema. Dopo questo chiarimento il quadro è il seguente: tra le spese di manutenzione straordinaria bisogna distinguere le incrementative da quelle che non lo sono. A loro volta, le spese incrementative possono essere dedotte (sempre entro il limite del plafond del 5% e l’eccedenza in cinque quote costanti) sse riferibili a immobili non ammortizzabili. Se l’immobile è ammortizzabile, le spese dei lavori vanno a incrementare la base di calcolo dell’ammortamento e, quindi, sono deducibili.

Ma non basta. Bisogna anche tener presente la data di acquisto dell’immobile. Su questo fronte per immobili con costo di acquisto non ammortizzabile, si possono presentare diverse ulteriori specifiche: se l’immobile è stato acquistato entro il 31 dicembre 2006 il problema non si pone e si applica sempre la vecchia regola per cui le spese sono deducibili in cinque quote costanti a partire dall’anno di pagamento; se le spese incrementative si riferiscono a immobili acquistati dopo il 1° gennaio 2007, ma al di fuori del triennio 2007/2009, manca un costo fiscalmente riconosciuto ammortizzabile e si applica il plafond; se le spese incrementative riferite comunque a immobili acquistati dopo il 1°  gennaio 2007 ma nel triennio 2007-2009 vanno a incrementare il valore dell’immobile e l’ammortamento si verifica sul costo complessivo.

Per distinguere queste spese si potrebbe fare riferimento al Testo unico dell’edilizia (Dpr 380/2001) e, in particolare, all’articolo 3. Gli interventi di manutenzione straordinaria (opere per il rinnovamento e la sostituzione di parti anche strutturali di edifici, nuovi servizi igienico-sanitari) dovrebbero seguire il criterio del plafond 5% e il 95%  in cinque quote.

Invece gli interventi edilizi eseguiti dalle imprese di ristrutturazione sono classificabili come spese straordinarie che vanno a incrementare il costo di acquisto dello studio. Questo perché queste imprese sono di fatto assimilate alle imprese costruttrici. Si tratta, ad esempio, degli interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia, compreso il ripristino e la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio.