Plusvalenze immobiliari, esenti solo gli enti white list
Con la manovra cambia il regime tributario applicabile ai redditi diversi realizzati da soggetti non residenti in Italia
L’articolo 24 del disegno di legge di Bilancio 2023 modifica il regime tributario applicabile ai redditi diversi realizzati da soggetti non residenti in Italia mediante cessione di partecipazioni in società o enti il cui valore deriva per più dalla metà – direttamente o indirettamente – da beni immobili situati in Italia in qualsiasi momento nei 365 giorni precedenti l’alienazione. La disposizione è volta ad allineare il regime interno all’evoluzione internazionale in materia di tassazione delle plusvalenze su partecipazioni in società “immobiliari” riflessa nell’articolo 13, paragrafo 4, del Modello di Convenzione Ocse già dal 2003 e nell’articolo 9 della Convenzione multilaterale Ocse (Mli) del 2017, sottoscritta dall’Italia e ancora oggi in attesa di ratifica. La nuova norma ricalca, infatti, quasi fedelmente il testo dell’articolo 9, paragrafo 4, del Mli che l’Italia ha provvisoriamente optato di recepire in sede di sottoscrizione del Mli. La modifica normativa consentirà all’Italia di esercitare in concreto la potestà impositiva che le sarà riconosciuta, in qualità di Stato della fonte, a seguito delle modifiche che le attuali convenzioni bilaterali in vigore potranno subire, se coperte dal Mli, per effetto del recepimento del richiamato articolo 9, paragrafo 4, qualora anche lo Stato contraente di residenza del cedente abbia esercitato l’opzione per l’applicazione di tale disposizione (ad esempio, Germania, Irlanda e Spagna). Peraltro, diverse Convenzioni oggi in vigore già consentono all’Italia di assoggettare a imposizione plusvalenze realizzate su società (o enti) il cui valore sia principalmente ascrivibile ad immobili in Italia (ad esempio, Cile, Cina, Stati Uniti).
L’intervento del legislatore si muove in due direzioni:
in primo luogo, espande l’ambito dei redditi che, se conseguiti da soggetti non residenti, si considerano prodotti nel territorio dello Stato ai sensi dell’articolo 23 del Tuir, includendovi anche le plusvalenze su partecipazioni in società ed enti non residenti in Italia, il cui valore derivi per più della metà da beni immobili siti in Italia in qualsiasi momento nei 365 giorni che precedono la cessione. L’estensione non riguarda la cessione di titoli negoziati in mercati regolamentati, il che dovrebbe valere sia se è ceduto il titolo quotato estero sia, ad avviso di chi scrive, se è ceduta una partecipazione non quotata estera il cui valore sia ascrivibile principalmente a immobili italiani «mediati» da titoli quotati italiani (ad esempio, holding estera che partecipa in una Siiq italiana);
in secondo luogo, circoscrive l’attuale regime di esenzione di cui all’articolo 5, comma 5, del Dlgs 461/1997, applicabile ai redditi diversi (escluse le plusvalenze su partecipazioni qualificate) realizzati da soggetti non residenti “white list”. Con l’aggiunta del nuovo comma 5-bis, la predetta esenzione non sarà più fruibile laddove la partecipazione non qualificata ceduta sia in una società non quotata, italiana o estera, il cui valore sia principalmente ascrivibile a beni immobili italiani.
Conseguentemente dal 1° gennaio 2023, le plusvalenze realizzate da soggetti non residenti su partecipazioni – italiane od estere non connesse a una stabile organizzazione in Italia del cedente – il cui valore dipende prevalentemente da immobili italiani saranno soggette a tassazione in Italia con imposta sostitutiva del 26%, ferma restando la possibilità di invocare le più favorevoli disposizioni di quelle convenzioni in vigore con Stati che non abbiano optato per l’applicazione dell’articolo 9, paragrafo 4, del Mli e che già non contengano analoghe disposizioni (ad esempio Lussemburgo, Paesi Bassi e Regno Unito).
Nonostante la nuova disposizione utilizzi l’ampia dizione di “partecipazioni in società ed enti”, la sua applicazione dovrebbe essere limitata ai redditi diversi di cui alle lett. c) e c-bis) dell’art. 67, comma 1, Tuir, rimanendone invece esclusi i redditi rientranti nella successiva lett. c-ter), nel cui novero sono ad esempio ricomprese le plusvalenze derivanti dalla cessione di quote in OICR immobiliari (diverse da quelle rappresentative di una partecipazione superiore al 5% del patrimonio dell’organismo detenute da investitori non “istituzionali” di cui all’art. 32 del DL 78/2010).
