Prima casa, per la fusione la decadenza si calcola dal terzo anno

Nell’ipotesi della fusione di unità abitative, il dies a quo della decorrenza del termine decadenziale delle agevolazioni prima casa non va individuato nell’anno della registrazione dell’atto, bensì nel terzo anno successivo alla registrazione. Questo il principio che si ricava dalla sentenza della Ctr Lombardia 2228/19/2019 ( clicca qui per consultarla ).

Il legislatore fiscale ha introdotto nell’ordinamento tributario delle agevolazioni finalizzate a favorire l’acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale , con riduzione dell’imposta di registro proporzionale dal 9% al 2% ( in caso di acquisto da privato) ovvero dell’Iva dal 10% al 4% e imposta di registro fissa di 200 euro (in caso di acquisto da impresa); tale regime viene subordinato dalla norma agevolativa al rispetto di alcune condizioni:
a) il fabbricato che si acquista non deve alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici);
b) il fabbricato si deve trovare nel comune in cui l’acquirente ha o intende stabilire la residenza o lavora;
c) l’acquirente non deve essere titolare di un altro immobile nello stesso comune e non essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa (dal 1° gennaio 2016 i benefici fiscali sono riconosciuti anche all’acquirente già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni, a condizione che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto).

Pur essendo una norma agevolativa, quindi di stretta (letterale) interpretazione, la giurisprudenza di merito e di legittimità ha dato negli anni interpretazioni , richiamandone la ratio ispiratrice, volte ad avvalorare talora il concetto della «causa di forza maggiore» altre volte utilizzando l’analogia ad altra fattispecie (come nella sentenza qui commentata).

Tale controversia, risolta dai giudici a favore della parte privata, concerneva l’impugnazione di un avviso di liquidazione, notificato nell’agosto del 2017, con cui l’Ufficio recuperava la maggiore imposta di registro relativa all’acquisto di un immobile (atto registrato nell’ottobre del 2015); in particolare l’Ufficio eccepiva ai contribuenti/ricorrenti l’intervenuta decadenza dalle agevolazioni per l’acquisto della prima casa in quanto al momento della notifica dell’avviso di liquidazione non avevano proceduto alla fusione dell’immobile acquistato con altra unità immobiliare adiacente, come dichiarato in sede di stipula dell’atto notarile. La Ctp confermava la liceità della ripresa fiscale e della conseguente decadenza del beneficio in quanto alla data della conclusione dell’istruttoria avviata dall’Ufficio, diversamente da quanto affermato nell’atto di compravendita registrato, l’unità immobiliare acquisita era rimasta ancora separata; all’uopo motivavano i primi giudici che «il termine previsto dall’articolo 76 del Dpr 131/86 è stato dettato dal legislatore espressamente per l’accertamento da parte dell’Ufficio dell’intervenuta decadenza delle predette agevolazioni fiscali e la circostanza che la norma non stabilisca un termine preciso, entro il quale il contribuente debba adibire l’immobile acquistato ad abitazione principale, non significa però che l’acquirente possa rinviare a tempo indeterminato, o addirittura, come nel caso in esame, procedervi in momento successivo al controllo da parte dell’Ufficio, quanto piuttosto che già al momento dell’atto di trasferimento devono sussistere le condizioni oggettive e soggettive per l’applicazione dell’agevolazione».

Di diverso avviso sul punto la Ctr lombarda che riforma la decisione dei primi giudici confermando la permanenza del diritto all’agevolazione e quindi l’annullamento dell’atto impositivo. Il collegio regionale fonda la motivazione partendo proprio da quanto rilevato dai primi giudici sul disposto dell’art. 76 ovvero come sia «pacifico che la norma non stabilisca un termine entro il quale il contribuente abbia l’onere di effettuare la fusione delle unità abitative al fine di non decadere dal beneficio prima casa di cui ha dichiarato di avvalersi». Pertanto, proprio in virtù dell’assenza di una indicazione specifica del legislatore, i giudici del gravame non ritengono condivisibile l’assunto che la fusione non possa essere ultimata successivamente alla notifica dell’avviso di rettifica quando l’atto impositivo viene notificato prima del decorso del termine di decadenza triennale per l’accertamento dell’imposta di registro.

Il Collegio ricorre all’analogia e accosta la fattispecie in esame all’ ipotesi di «immobile in corso di costruzione» (circolare 38/E/2005). L’analogia tra le due fattispecie (fusione o costruzione) va ravvisata, secondo i giudici, nel fatto che il soggetto che si è avvalso del beneficio fiscale, per non decadere dallo stesso, non deve adempiere solo pratiche di tipo burocratico (es. trasferimento della residenza o variazioni catastali), ma anche , come nel caso di specie, realizzare opere edili che potrebbero essere anche complesse. Alla luce di tali considerazioni viene affermato che , in ragione della lacuna normativa in ordine alla previsione di un termine di decadenza per procedere alla fusione di unità abitative attigue per le quali si è chiesto di accedere al beneficio fiscale e al fine di scongiurare che l’acquirente possa rinviare a tempo indeterminato la fusione delle unità abitative destinate alla prima casa, in via interpretativa, il termine decadenziale per effettuare la fusione va identificato in quello triennale dalla stipula dell’atto di acquisto.

Ctr lombardia, sentenza 2228/19/2019