Prima casa agli under 36, preliminare con imposte piene e poi il rimborso

L’agevolazione per gli acquisti dei contribuenti under 36, che azzera le imposte dovute per la compravendita e il mutuo, non si può applicare al contratto preliminare, per la cui registrazione pertanto occorre pagare l’imposta di registro in misura fissa oltre all’imposta proporzionale con le aliquote dello 0,5 per cento sulle caparre confirmatorie e del 3 per cento sugli acconti.

È questa la risposta a interpello 650 del 1° ottobre 2021 con la quale l’agenzia delle Entrate, in sostanza, conclude che:

• le imposte applicabili al contratto preliminare devono essere comunque versate;

• e una volta stipulato il contratto definitivo, le imposte versate in misura proporzionale per registrare caparre e acconti potranno essere chieste a rimborso (tra l’altro, costringendo al pagamento dell’imposta di registro in misura fissa in sede di registrazione del contratto preliminare, si impedisce che essa possa domandata a rimborso).

Non poteva, dunque, iniziare peggio l’atteso intervento interpretativo dell’agenzia delle entrate sull’agevolazione introdotta per gli under 36 dall’articolo 64, del Dl 73/2021, per favorire l’acquisto di abitazioni da parte di contribuenti di giovane età, esonerandoli dalla massima parte dei tributi ordinariamente dovuti per il contratto di compravendita e per il contratto di mutuo, densa di dubbi applicativi a causa della farraginosità del testo normativo (si veda «Il Sole 24 Ore» del 14 giugno e del 2 agosto 2021) .

Affermare infatti che, in sede di registrazione del contratto preliminare, occorre comunque pagare un tributo nella consapevolezza che esso si renderà non dovuto non appena stipulato il contratto definitivo, significa non solo violare (praticando una miope interpretazione di stretto diritto, basata sulla natura non traslativa del preliminare) un generale principio di correttezza e di lealtà nel rapporto di collaborazione che dovrebbe contraddistinguere le relazioni tra amministrazione finanziaria e contribuente, ma anche, in particolare, significa violare la ratio della normativa in esame, finalizzata ad agevolare l’acquisto della casa da parte dei contribuenti più giovani.

Lo stop delle Entrate è fuori luogo anche perché la legge stessa, in tema di agevolazione prima casa già reca testualmente il principio (con la norma che consente l’abbattimento dell’Iva dal 10 al 4 per cento sulle fatture di acconto) secondo cui la tassazione applicabile al contratto definitivo può essere anticipata in sede di contratto preliminare.