Quattro calcoli per la plusvalenza
Le persone fisiche, società semplici ed enti non commerciali che cedono aree edificabili determinano la plusvalenza tassabile in base agli articoli 67 e 68 del Tuir. Sulla base di queste due disposizioni si possono verificare quattro situazioni.
La lottizzazione delle aree si verifica quando il proprietario ha sottoscritto la convenzione con il Comune per l’esecuzione delle opere e la successiva vendita dei lotti. La plusvalenza si calcola in base alla differenza fra i corrispettivi percepiti ed il costo dei terreni ceduti; frequentemente il costo risulta da perizia di rivalutazione (legge 448/2001 e successive proroghe). Se i terreni sono stati acquistati cinque anni prima dell’inizio della lottizzazione, si assume quale costo del terreno il valore di mercato al quinto anno precedente la firma della convenzione (i Comuni dispongono di tali valori ai fini Imu/Ici). Si deducono dalla plusvalenza tutti gli altri costi inerenti. La plusvalenza viene tassata in via ordinaria.
La seconda ipotesi riguarda sempre la lottizzazione, ma con il terreno che è pervenuto ai cedenti gratuitamente e cioè per donazione o successione. In questo caso la plusvalenza viene determinata secondo le modalità del punto precedente, ma il costo del terreno corrisponde al valore normale alla data della firma della convenzione (inizio della lottizzazione); quindi si tratta di un costo più recente.
La terza ipotesi riguarda la cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria di cui all’articolo 67, lettera b) del Tuir. In questo caso la plusvalenza si determina confrontando il corrispettivo percepito meno i costi inerenti. Il costo dei terreni ricevuti gratuitamente sono assunti sulla base dei valori dichiarati ai fini delle imposte di successione e donazione. In questo caso la plusvalenza può essere assoggettata alla tassazione separata.
La quarta ipotesi è quella in cui il proprietario dell’area edificabile decide di realizzare le opere di urbanizzazione. In questo caso l’attività deve essere inquadrata nel reddito di impresa (costi, ricavi e rimanenze). Il costo delle aree è determinato in base ai criteri del Dpr 689/74 e non vale la perizia di rivalutazione.
