Regime speciale per gli immobili locati
Uno specifico trattamento tributario è disposto nel particolare caso dell’apporto a fondo immobiliare di una «pluralità di immobili prevalentemente locati», e cioè la situazione che si ha quando il valore (e non il numero) delle unità locate oggetto di apporto sia superiore a quello delle unità non locate (circolare 22/E del 2006): l’articolo 8, comma 1-bis del Dl 351/2001 dispone che questa fattispecie deve essere trattata come se si fosse in presenza di un conferimento d’azienda in società. E quindi:
se il conferente sia un soggetto Iva, l’operazione è fuori campo Iva;
si applicano in misura fissa le imposte di registro, ipotecaria e catastale.
In questo caso, non c’è problema sulla perdurante vigenza della normativa di favore, al cospetto dell’abrogazione delle agevolazioni disposta dall’articolo 10 del Dlgs 23/2011, in quanto detta vigenza è stata esplicitamente affermata dalla circolare n. 2/E del 2014.
Peraltro, dato che l’articolo 8, comma 1-bis Dl 351/2001 esordisce facendo riferimento all’apporto di un soggetto Iva, potrebbe sorgere, in effetti, il dubbio che la norma non sia applicabile ai conferimenti effettuati da apportanti che non abbiano la veste di soggetti Iva (con la conseguenza che le imposte ipotecaria e catastale sarebbero da applicare in misura proporzionale e non fissa). Tuttavia, l’argomento testuale è povero: da un lato, c’è da osservare che il conferimento di azienda in una qualsiasi società è sempre tassato con imposta di registro fissa, chiunque sia il conferente.
D’altro lato, la legge stessa, nell’analogo caso del conferimento di una «pluralità di immobili prevalentemente locati» in una società di investimento immobiliare, quotata o non (Siiq o Siinq), precisa che, «da chiunque» il conferimento sia effettuato, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono sempre dovute in misura fissa (articolo 1, comma 138, legge 296/2006). Implausibile sarebbe dunque che il conferimento della pluralità di immobili locati fosse trattato in un modo quando l’apporto è in fondo e in altro modo quando l’apporto è in una Siiq o un una Siinq.
La circolare 2/E, prendendola espressamente in considerazione, ha posto fine pure a qualsiasi discussione relativa all’attuale applicabilità della normativa che riduce alla metà le imposte ipotecaria (e, quindi, all’1,5 per cento) e catastale (allo 0,5 per cento) per l’apporto a fondo immobiliare di fabbricato strumentale effettuato da un soggetto Iva (è l’articolo 35, comma 10-ter, dl 223/2006, convertito in legge 248/2006).
