Requisiti mancanti: l’unico rimedio è la forza maggiore
Non conta solo il lusso. Oggi anche altre circostanze possono portare alla decadenza dall'agevolazione “prima casa. Tra queste:
l’aver reso nell’atto di acquisto una dichiarazione mendace in relazione ai requisiti agevolativi;
il trasferimento, per atto a titolo oneroso o gratuito, prima del decorso di cinque anni dalla data dell’acquisto, degli immobili acquistati con i benefici prima casa, salvo che si proceda entro un anno all’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale.
Ricordiamo che ai fini dell’imposta di registro e Iva, per l’applicazione dell’agevolazione prima casa, è richiesta la sussistenza di alcune specifiche condizioni che devono essere dichiarate nell’atto di acquisto da parte dell’acquirente (nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al Dpr 131/86, richiamata poi ai fini Iva dal numero 21 della Tabella A, Parte II, allegata al Dpr 633/72) e, più precisamente, che:
l’immobile sia ubicato nel territorio del Comune in cui ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui svolge la propria attività, anche non remunerata;
il compratore non sia titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
il compratore non sia titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa”.
Pertanto, laddove l’ufficio contesti la mendacità di quanto dichiarato nell’atto, procede anche in questo caso con la revoca dell’agevolazione “prima casa” e con notifica di un atto impositivo di maggiore imposte e sanzioni. In tal caso, la decadenza può essere evitata soltanto attraverso la dimostrazione di una situazione di “forza maggiore”, cioè un evento imprevedibile, inevitabile e non imputabile all’acquirente che abbia impedito il soddisfacimento della condizione agevolativa.
Fatta eccezione per quanto statuito in una sentenza isolata (Cassazione, sentenza 2616/2016), la Corte suprema è concorde nel sostenere che non si decade comunque dall’agevolazione quando, ad esempio, il mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi è dovuto a forza maggiore, ossia a un evento imprevedibile, inevitabile ed eccezionale, come il mancato ottenimento di un’autorizzazione alla variante in corso d’opera tempestivamente richiesta (Cassazione, sentenza 16568/2015). Sempre secondo la Corte, però, in caso di mancato trasferimento della residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto, non costituisce una causa di “forza maggiore” idonea ad impedire la decadenza dall’agevolazione la mancata ultimazione di lavori di ristrutturazione dell’immobile acquistato con l’agevolazione prima casa (Cassazione, sentenza 50515/2015).
