Revisioni catastali di massa, non basta la differenza di valori

Per le revisioni catastali di massa su intere microzone non basta lo scostamento matematico tra valori fiscali e valori di mercato. Occorre considerare altri fattori, come la qualità urbana e ambientale del quartiere. Questo, in sostanza, il principio affermato dalla Cassazione (sezione VI-T) nell’ordinanza 16631, depositata ieri.

La vicenda prende le mosse dall’articolo 1, comma 335, della legge 311/2004, che metteva in mano ai Comuni uno strumento importante per correggere le sperequazioni venutesi a creare nei decenni tra zone ex popolari e ora centralissime e costose e zone periferiche ora degradate e che hanno perso valore. I casi di Milano, Roma, Bari e Lecce sono stati affrontati dei municipi (attraverso l’azione di verifica dell’agenzia delle Entrate) con energia (e con numerosi contenziosi, sinora vinti dai Comuni). Va anche ricordata la sentenza 49/2017 della Corte costituzionale, che ha bocciato l'ipotesi di dichiarare illegittime le disposizioni.

Ieri, però, la Cassazione è intervenuta, bocciandolo, sul ricorso dell’agenzia delle Entrate su un caso sollevato da un contribuente di Lecce. A Lecce era stato applicato il meccanismo descritto dal comma 335: se lo scostamento tra valori di mercato medi nel Comune (individuati in base al Dpr 138/98) e valori catastali in una determinata microzona catastale (praticamente un quartiere) sono «significativamente» diversi, cioè di almeno il 35 per cento, si può procedere a una revisione di tutti le unità immobiliari di quella microzona.Con pesanti conseguenze fiscali, dato che praticamente tutte le imposte, a partire da Imu e registro, sono calcolate sulla base della rendita catastale.

Ebbene, la Cassazione ha introdotto un elemento importante da considerare: dato che, si legge nell’ordinanza, il meccanismo resta comunque soggetto «alle medesime regole dettate ai fini della “revisione del classamento” dal’art. 9 del Dpr del 23 marzo 1998, n. 138, sì da sottrarne l’attuazione alla piena discrezionalità della competente Amministrazione pubblica», non può ritenersi «congruamente motivato il provvedimento che faccia esclusivamente riferimento al rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale nella microzona considerata» senza che siano considerati altri elementi «(come la qualità del contesto nel quale l’immobile è inserito, la qualità ambientale della zona di mercato in cui l’unità è situata, le caratteristiche edilizie del fabbricato) che, in concreto, abbiano inciso sul diverso classamento».