Rivalutazione terreni e partecipazioni al 1° luglio 2020: perizia e sostitutiva entro il 30 settembre

Riapertura estiva del termine per la rivalutazione delle partecipazioni societarie e dei terreni sia agricoli che edificabili nel Dl rilancio in corso di emanazione. Infatti le persone fisiche, società semplici ed enti non commerciali possono procedere alla rivalutazione dei terreni agricoli ed edificabili allo scopo di rideterminare il costo ai fini del calcolo della plusvalenza ai sensi dell’articolo 67, lettere A e B del Tuir nonché le partecipazioni di cui alla lettera C e seguenti, nell’ambito dei redditi diversi.

Cambiano però le date di riferimento: infatti i beni devono essere posseduti alla data del 1° luglio 2020 mentre l’asseverazione della perizia e il versamento dell’imposta sostitutiva devono essere eseguiti entro il 30 settembre.

Nella lunga serie di riaperture dei termini della legge sulla rivalutazione, che non si comprende perché non venga introdotta a regime, abbiamo un altro precedente in cui la rivalutazione si è potuta fare anche con riferimento alla data del 1° luglio, nel 2003 con il Dl 335/2003.

Questa riapertura del termine al 30 settembre 2020 sembra una proroga della scadenza del 30 giugno 2020 (commi 693 e 694 dell’articolo 1 della legge 160/2019) ma non lo è. Funziona così: chi rivaluta entro il 30 giugno dovrà fare riferimento al possesso dei beni al 1° gennaio 2020; chi rivaluta entro il 30 settembre dovrà fare riferimento alla data del possesso e dei valori al 1° luglio 2020. Se ad esempio il contribuente intende rivalutare le partecipazioni vendute dopo il 1° gennaio 2020 lo deve fare entro il 30 giugno in quanto poi non è più possibile non possedendole al 1° luglio 2020.

Per il resto la norma è un “copia incolla” di quella precedente con la previsione dell’imposta sostitutiva fissata nella misura unica dell’11% sia per le partecipazioni qualificate e non qualificate, nonché per i terreni. L’imposta sostitutiva deve essere versata entro il 30 settembre o al massimo in tre rate, la prima entro tale data, con la maggiorazione in questo caso del 3% annuo a titolo di interessi sulle rate successive.

Relativamente ai terreni agricoli o edificabili occorre ricordare che le imposte sui trasferimenti e le dirette, sono dovute sul valore minimo risultante dalla perizia la quale deve essere redatta prima del rogito di vendita. La giurisprudenza ha tollerato qualche caso di perizia postuma alla vendita, ma non deve essere la regola. Invece per le partecipazioni è determinante la data del possesso (1° luglio 2020) e al momento della perizia possono anche essere già vendute. La rivalutazione ha effetto soltanto ai fini della determinazione dei redditi diversi e non produce alcun beneficio relativamente ai redditi di capitale. Quindi in caso di recesso del socio il costo della partecipazione rimane ancorato al prezzo pagato per l’acquisto (articolo 47, comma 7, del Tuir).

Per le aree edificabili, occorre ricordare che per la cessione di un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria (articolo 67, lettera b, del Tuir) è possibile determinare l’Irpef con la tassazione separata e che, in casi di redditività modesta, può fermarsi al 23% sulla plusvalenza; quindi l’11% sul valore lordo del terreno può essere superiore alla tassazione in dichiarazione.