Sale and lease back, l’area pertinenziale vale il 20% del costo totale

Il valore da attribuire all’area è determinato in misura pari al 20% (o 30% per i fabbricati industriali) del costo complessivo in presenza di un’operazione di sale and lease-back, che comporta la cessione a una società di leasing di un complesso immobiliare composto da fabbricato e aree pertinenziali, con mandato alla stessa società locatrice di demolire il fabbricato esistente e costruire un nuovo fabbricato da concedere in leasing.

Il chiarimento arriva dalla risposta a interpello 63/2020 del 19 febbraio, con cui le Entrate sono ritornate sul tema dello scorporo delle aree, ai fini della deducibilità dei canoni di leasing, nell’ambito dei contratti di sale & lease back.

La questione scaturisce dall’articolo 36, comma 7, del Dl 223 del 2016 che stabilisce la regola dello scorporo delle aree ai fini del calcolo delle quote di ammortamento deducibili; a tal fine è previsto il costo da attribuire alle aree, «ove non autonomamente acquistate in precedenza», sia quantificato in misura pari al maggior valore tra quello esposto in bilancio nell’anno di acquisto e quello corrispondente al 20 % e, per i fabbricati industriali, al 30% del costo complessivo stesso. Le medesime regole si applicano alla quota capitale dei canoni di lesing.

La risoluzione 211/E del 2007 aveva in proposito chiarito che - in considerazione del principio di equivalenza tra acquisto in leasing ed in proprietà - la regola dell’acquisto autonomo dell’area è applicabile anche alla fattispecie del leasing -appalto, ovvero nel caso nel caso in cui la società di leasing acquisisce il terreno dietro indicazione dell’utilizzatore che si assume i rischi riguardanti la costruzione dell’immobile e l’onere della stipula dei contratti di appalto con le imprese terze; in tal caso, secondo le Entrate, la quota capitale riferibile al terreno va determinata applicando alla quota capitale del canone complessiva la percentuale derivante dal rapporto tra il costo del terreno e il costo complessivo (area + costruzione) sostenuto dalla società di leasing.

Successivamente, la risoluzione 237/E del 2009 aveva precisato che - nell’ambito di un contratto di lease back con abbattimento dei fabbricati preesistenti e ricostruzione di uno nuovo – la regola dell’acquisto autonomo è applicabile solo nell’ipotesi in cui i fabbricati ceduti alla società di leasing non siano idonei a configurare un «edificio significativo» (articolo 2645-bis del Codice civile), ossia un edificio nel quale sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali e sia stata completata la copertura.

Nel caso esaminato, secondo le Entrate, il corrispettivo ricevuto dalla società cedente a seguito della cessione effettuata alla società di leasing, non rappresenta il valore dell’area bensì individua il valore dell’intero complesso immobiliare (ritenuto, evidentemente, un edificio significativo). Pertanto, in assenza di aree autonomamente acquistate, il valore riferibile all’area deve essere determinato in misura pari al 20% (30% per i fabbricati industriali) del costo complessivo.