Se il preliminare ha effetti reali il prezzo-valore va chiesto subito
Nel caso in cui il contratto preliminare di compravendita immobiliare preveda la produzione di effetti traslativi – che possono anche essere “a termine”, e quindi non immediati – la traditio si considera già avvenuta per effetto di tale accordo negoziale tra le parti, che dovrà successivamente essere soltanto trascritto. Tale impostazione civilistica riverbera i propri effetti anche sul piano tributario-fiscale, con particolare riferimento all’applicabilità, al negozio in esame, del criterio del “prezzo-valore”.
Se ne è occupata di recente la Ctp Vicenza con la sentenza 440/1/2017 (presidente Pietrogrande, relatore Mottes). Nell’occasione, i giudici veneti hanno precisato che qualora l’effetto traslativo si sia perfezionato al momento della sottoscrizione del preliminare (considerato per questo motivo “improprio”) – e il trasferimento dell’immobile sia avvenuto mediante sentenza che abbia riconosciuto legittimo il contratto stesso – la richiesta di applicare il “prezzo-valore” avrebbe dovuto essere presentata al giudice ordinario chiamato ad accertare l’efficacia del preliminare stesso. Soltanto se recepito in sentenza, il criterio agevolativo potrebbe essere rilevato, e quindi applicato, dall’agenzia delle Entrate.
Del resto, tale conclusione appare confermata dal protocollo sottoscritto nel febbraio 2014 tra il Tribunale di Firenze, l’agenzia delle Entrate e il locale Ordine degli avvocati, il quale prevede la trasmissione all’amministrazione fiscale della richiesta di applicazione del “prezzo-valore” unitamente alla fotocopia del documento di identità e, soprattutto, assieme al decreto di trasferimento. Se tale condizione non venisse rispettata, il beneficio del criterio del “prezzo-valore” non potrebbe essere applicato.
Si ricorda al riguardo che attraverso tale criterio – introdotto dall’articolo 1, comma 497, della legge 266/2005 (la Finanziaria 2006) – è possibile determinare la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali sulla base del valore catastale dell’immobile, calcolato applicando alla rendita catastale determinati coefficienti al posto del corrispettivo pattuito nel contratto. Tale regola – che rappresenta una deroga ai principi generali contenuti nell’articolo 43 del Dpr 131/1986, che come noto fanno riferimento al corrispettivo – trova applicazione sempreché:
• il trasferimento riguardi un immobile ad uso abitativo, ed accatastato come tale;
• l’acquirente sia una persona fisica privata;
• sia stata fatta un’espressa richiesta al notaio rogante.
Quest’ultima condizione, a ben vedere, finisce col rendere ancor più salda (e, a parere di chi scrive, condivisibile) la posizione assunta dalla commissione tributaria vicentina nella fattispecie in commento.
Ricordiamo poi che con la sentenza 6/2016 la Consulta ha dichiarato l’illegittimità costituzionale del criterio del “prezzo-valore” con riferimento agli acquisti di immobili abitativi da parte di persone fisiche non esercenti attività d’impresa mediante espropriazione forzata, asta pubblica o pubblico incanto.
Ctp Vicenza, sentenza 440/1/2017
