Superbonus in versione «eco» da chiarire in caso di frazionamento di edifici

Diversi contribuenti stanno considerando di eseguire interventi di riqualificazione energetica e riduzione del rischio sismico su edifici con contestuale frazionamento delle unità immobiliari in un numero maggiore di unità, senza ampliamento volumetrico.

Come regolarsi ai fini del superbonus?

Questo tipo di intervento è certamente possibile invocando i benefici dell’articolo 14, comma 2-quater.1 del Dl 63/2013 in materia di interventi combinati di eco-sismabonus, come confermato in più occasioni dall’agenzia delle Entrate (si vedano ad esempio le risposte 138/2020 e 286/2020). Per effetto di tale norma, l’intervento sulle parti comuni dell’edificio beneficia di un plafond pari a 136.000 euro per unità immobiliare avendo riguardo per il numero delle unità «censite in catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori», con detrazione al 80-85% a seconda che l’edificio migliori di una o due classi il rischio sismico. Attenzione: per questo tipo di interventi, non può trattarsi di un’unica unità immobiliare e relative pertinenze (risposta 137/2020).

Come ha confermato l’agenzia delle Entrate (risoluzione 60/E del 28 settembre 2020) tale detrazione non è un lavoro trainante ai fini del superbonus, non essendo citata come tale dall’articolo 119 del Dl Rilancio.

La risoluzione 60/E ammette che un intervento combinato possa beneficiare del superbonus al 110% valorizzando distintamente gli interventi trainanti in versione «eco» (comma 1 dell’articolo 119) e gli interventi trainanti in versione «sisma» ,(comma 4), purché siano distintamente contabilizzate le spese riferite ai diversi interventi e siano rispettati gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna detrazione.

Ad esempio, è possibile abbinare i seguenti lavori:

1. interventi di isolamento termico dell’involucro dell’edificio (trainante “eco”) e sostituire gli infissi, i serramenti e l’impianto di climatizzazione invernale di ciascuna unità immobiliare (trainati “eco”), entro i rispettivi limiti di spesa, con detrazione al 110% se nel complesso si compie il salto di almeno due classi energetiche;

2. congiuntamente, interventi di riduzione del rischio sismico (opera trainante “sisma”) con detrazione al 110% su un ulteriore plafond di 96.000 euro per unità immobiliare, peraltro idoneo e ad assorbire tutte le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria (per le ragioni già illustrate in un precedente articolo su NT+ Fisco).

Ma tutto questo può valere anche in caso di frazionamento delle unità immobiliari esistenti senza ampliamento volumetrico?

La risposta è certamente positiva con riguardo alle spese che danno diritto al superbonus in versione «sisma». Nella risposta 256/2020 l’agenzia delle Entrate ha infatti affermato che l’articolo 16, comma 1-bis del Dl 63/2013 – cui il comma 4 dell’articolo 119 del Dl Rilancio opera rinvio – è applicabile anche in caso di frazionamento, dovendosi individuare «il limite di spesa per l'agevolazione “sismabonus”, sulle singole unità immobiliari, nella misura in cui il censimento in catasto di tali unità sia preesistente alle procedure autorizzatorie e all’inizio degli interventi edili che danno diritto all’agevolazione sisma bonus»; cioè, in altri termini, avendo riguardo per il numero delle unità censite in catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori.

La questione non è invece di facile soluzione per quanto riguarda il superbonus in versione «eco». I chiarimenti finora disponibili con riguardo al «tradizionale» ecobonus sono modesti e non sufficientemente idonei a risolvere i dubbi connessi al superbonus.

Da un lato, l’agenzia delle Entrate ha affermato – peraltro nella guida «le agevolazioni fiscali per il risparmio energetico» del marzo 2019 – che «nelle ristrutturazioni per le quali è previsto il frazionamento dell’unità immobiliare, con conseguente aumento del numero delle stesse, il beneficio è compatibile solo con la realizzazione di un impianto termico centralizzato a servizio delle suddette unità», dando l’impressione di voler confinare il «tradizionale» ecobonus ai soli interventi su parti comuni dell’edificio, escludendone invece la spettanza per quanto concerne gli interventi di riqualificazione energetica operati sulle singole unità immobiliari oggetto di frazionamento.

Dall’altro lato, l’Enea ha sempre soltanto affermato che «Gli immobili debbono essere esistenti ed accatastati o con richiesta di accatastamento in corso»; viene perciò da chiedersi come possa parlarsi di Ecobonus sulle singole unità immobiliari, se quelle post-frazionamento non erano esistenti ed accatastate all’inizio dei lavori.

In considerazione delle indicazioni finora disponibili con riguardo al «tradizionale» ecobonus, in caso di frazionamento si potrebbe sostenere che il superbonus 110% in versione «eco» sia compatibile esclusivamente con i lavori eseguiti sulle parti comuni e, perciò, con gli interventi «trainanti» di isolamento termico dell’edificio e/o di installazione di un impianto di riscaldamento centralizzato, e con gli interventi «trainati» di tipo «eco».

Resta in dubbio se possano essere «trainati» al 110% anche gli interventi di tipo «eco» eseguiti sulle singole unità immobiliari, e non solo - il che è scontato - quelli sulle parti comuni. Una esclusione sarebbe penalizzante e sarebbe auspicabile una apertura in chiave interpretativa da parte dell’agenzia delle Entrate, facente perno anche sulla locuzione «o con richiesta di accatastamento in corso» contenuta nelle indicazioni dell’Enea, per affermare quantomeno che gli interventi di riqualificazione energetica sulle singole unità immobiliari frazionate – quale, ad esempio, la sostituzione di infissi e serramenti – possano essere trainati al 110% avendo riguardo per un plafond di spesa massimo calcolato sul numero di unità immobiliari presenti all’inizio dell’intervento. Serve, però, una conferma.