Imposte

Superbonus e unità unifamiliari, dai frazionamenti la strada per agganciare la proroga del 110%

Il Consiglio nazionale degli architetti illustra alcune soluzioni per sfruttare l’agevolazione fino al 2023

di Giuseppe Latour

Frazionamenti degli immobili e condomìni minimi. In alcune situazioni le caratteristiche strutturali degli edifici consentiranno di allungare i tempi di utilizzo della detrazione al 110%, superando la tagliola del 2022 per le unità unifamiliari e agganciando la proroga fino a tutto il 2023. A spiegarlo è la circolare 9/2022 del Consiglio nazionale degli architetti.

Le scadenze

Il documento ricorda che «per gli interventi effettuati dalle persone fisiche sulle unità immobiliari unifamiliari o funzionalmente indipendenti, la detrazione del 110% può essere fatta valere per le spese sostenute entro il 30 giugno del 2022. Se in coincidenza di tale data l’intervento sia stato eseguito per almeno il 30%, la scadenza risulta prorogata al 31 dicembre 2022». In questo caso, insomma, ci saranno sei mesi in più per accedere alla maggiore detrazione.

Diverso il regime per gli interventi effettuati dai condomìni e dalle persone fisiche su edifici composti da due a quattro unità immobiliari, distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche: la detrazione del 110% potrà essere fatta valere comunque per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023.

Le soluzioni possibili

La circolare, allora, si chiede come agganciare questa scadenza più lunga. E spiega che, in qualche caso, le caratteristiche strutturali degli immobili possono fare la differenza. «Se le caratteristiche dell’immobile lo consentono - si legge -, l’unica unità immobiliare può essere “frazionata” in modo da ricavare due o tre unità abitative».

Dopo questo primo intervento - prosegue il documento, «si potrà procedere alla chiusura del cantiere e all’ottenimento di un altro titolo edilizio avente ad oggetto i lavori che danno diritto al 110 per cento».L’agenzia delle Entrate, a questo proposito, «ha più volte osservato che ai fini della determinazione dei limiti di spesa debba farsi riferimento alla situazione di partenza».

L’impatto del frazionamento

Un esempio rende l’idea delle conseguenze di un frazionamento. Si pensi a un immobile, posseduto da un unico proprietario, che sia stato trasformato in un unico edificio composto da due o tre unità abitative non di lusso (il limite è di quattro). «La scadenza del bonus, rispetto alla situazione preesistente, è il 31 dicembre 2023 e non più il 31 dicembre 2022. Inoltre, non sarà neppure più necessario verificare se alla data del 30 giugno 2022 i lavori siano avanzati di almeno il 30 per cento».

Impatto positivo ci sarà anche sul massimale di spesa. «Si consideri, ad esempio, l’esecuzione di un intervento di isolamento termico avente ad oggetto più del 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio. Prima dell’operazione di frazionamento, per l’immobile unifamiliare il plafond di spesa era pari a 50mila euro. Invece, dopo il frazionamento, laddove siano state ottenute tre unità abitative, il plafond di spesa sarà pari a 120mila euro».

I condomìni minimi

Ma c’è anche un altro caso nel quale le caratteristiche strutturali degli immobili possono essere d’aiuto rispetto al superbonus. «Si consideri - spiega la circolare - ad esempio il caso di due unità unifamiliari, funzionalmente indipendenti, con ingresso autonomo dalla strada e con almeno tre impianti su quattro di proprietà esclusiva. Le abitazioni presentano quindi tutte le caratteristiche per essere considerate alla “stregua” di due immobili unifamiliari. Tuttavia, le due unità abitative, si caratterizzano anche per avere alcune parti in comune .In particolare, si tratta del tetto e delle facciate».

Con la risposta a interpello n.665/2021, l’agenzia delle Entrate ha valutato se, in un caso simile, sia possibile considerare le due unità immobiliari come un condominio minimo (le due unità immobiliari erano possedute da soggetti diversi). Arrivando a una conclusione positiva. «Anche in questo caso si ottiene come beneficio diretto un allungamento del termine fino al 31 dicembre 2023 per fruire della detrazione nella misura del 110 per cento».

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