Superbonus, lavori su parti comuni a spese di un solo condomino ma con tre ostacoli

Tra le novità introdotte dal decreto semplificazioni (Dl 76/2020), appena convertito in legge 120/2020, c’è quella recata dall’articolo 10, comma 3, per cui «ciascun partecipante alla comunione o al condominio può realizzare a proprie spese ogni opera», tra l’altro, dell’articolo 119 del Dl 34/2020 sul superbonus al 110%, «anche servendosi della cosa comune nel rispetto dei limiti di cui all’articolo 1102 del Codice civile».

La nuova norma sembra dare risposta alle istanze di coloro che - per lo più abitando in contesti dimensionalmente contenuti - vogliono effettuare interventi su parti comuni dell’edificio condominiale, avvalendosi delle disposizioni di vantaggio del superbonus al 110%, ma senza la partecipazione degli altri condòmini, che non intendono partecipare alle spese e ai lavori, per i motivi più disparati e sebbene questi interventi potrebbero costare - in termini di cash - davvero poco o nulla, stante la possibilità di sconto in fattura e di cessione del credito di cui all’articolo 121 del Dl 34/2020.

Può essere il caso della villetta bifamiliare con accesso comune dall’esterno, in cui un proprietario vuole fare il cappotto termico e l’altro no, ma per poter fruire del 110% è necessario che l’intervento sia effettuato dal condominio, seppur “minimo” (perché costituito dai due soli proprietari della villetta bifamiliare), sulle parti comuni, in modo che copra almeno il 25% della superficie disperdente lorda dell’intero edificio e non della singola unità immobiliare.

Caso analogo è quello di un piccolo edificio di due o tre piani, con una unità immobiliare per piano di proprietari diversi e con vano scala comune, in cui il proprietario dell’ultimo piano vuole fare la coibentazione del tetto, sussistendone tutti i relativi presupposti per fruire del 110%, ma gli altri condòmini che stanno ai piani più bassi non sono interessati. La nuova norma dà la possibilità al condòmino/proprietario che vuole fare l’intervento col 110% di farlo integralmente a proprie spese, pur nei limiti dell’articolo 1102 del Codice civile, per cui ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro; peraltro tale articolo già conteneva la previsione per cui il partecipante può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

Lavori fatti dal condominio (non dal singolo)
Tutto ciò, però, non intacca la condizione per cui, ai fini dell’accesso al superbonus del 110% per interventi sulle parti comuni, è necessario che i lavori siano eseguiti non direttamente dal singolo condomino/proprietario, ma dal condominio, anche se minimo, perché l’articolo 119, comma 9, lettera b), del Dl 34/2020 consente alle persone fisiche interventi agevolati al 110% solo su unità immobiliari, e non su parti comuni dell'edificio condominiale. Quindi, fatture, bonifici, pratiche e documentazione devono essere intestati al condominio (ovvero al singolo condomino, ma per conto del condominio, nel caso di condominio minimo senza amministratore, conto corrente, eccetera).

Necessità della delibera
L’altro punto che pare rimanere fermo, nonostante la nuova norma del Dl 76/2020, è che, in base al Codice civile, resta necessaria una delibera condominiale per gli interventi eseguiti sulle parti comuni, anche se tutte le spese le sostiene un solo condomino/proprietario (anche nel caso di condominio minimo è comunque necessario un accordo per tali interventi). Stante il tenore dell’articolo 119 del Dl 34/2020, le spese sostenute integralmente da tale proprietario/condomino per tutto il condominio dovrebbero essere per lui integralmente detraibili, sempreché sia rispettato il limite massimo di spesa previsto per lo specifico intervento al 110%.

Superare il limite della spesa «imputabile»
Le Entrate, però, nella circolare 24/E/2020, paragrafo 1.1, seppur emessa già in vigenza della norma del Dl 76/2020, non ne hanno fatto menzione e hanno invece chiarito che «il singolo condòmino usufruisce della detrazione per i lavori effettuati sulle parti comuni degli edifici in ragione dei millesimi di proprietà o dei diversi criteri applicabili ai sensi degli articoli 1123 e seguenti del Codice civile». Nell’attesa di comprendere se si sia trattata di una svista o di una presa di posizione specifica del Fisco, al momento, sulla base della circolare 24/E/2020, se un solo proprietario/condomino dovesse sostenere integralmente le spese, dopo aver ottenuto il consenso dall’assemblea condominiale, questi rischierebbe di vedersi limitata, in sede di controllo, la detrazione del 110% nel limite della sua quota di spesa attribuibile in ragione dei millesimi di proprietà.