Superbonus su unità indipendenti in versione singola o condominiale

Le unità immobiliari site in contesti plurifamiliari, ma con accesso autonomo all’esterno e funzionalmente indipendenti quanto a servizi, costituiscono una freccia in più nell’arco dei proprietari (o altri beneficiari del superbonus), ma mai un problema: detto diversamente, non c’è alcuna costrizione a trattarli individualmente, ma solo una facoltà. È quanto si ricava sia da una risposta resa dalle Entrate nelle videoconferenze di gennaio sia da una risposta a interpello della direzione regionale delle Entrate dell’Emilia-Romagna (prot. 909-1915/2021) non pubblicata.

Per le Entrate, «un soggetto che possiede una unità funzionalmente indipendente e con accesso autonomo, nell’ambito di un condominio, ha la possibilità di effettuare, alternativamente, l’intervento agevolabile o come condòmino sull’intero edificio, o come proprietario della singola unità immobiliare con le predette caratteristiche (funzionalmente indipendente e con accesso autonomo)». Alla medesima conclusione si dovrebbe arrivare anche negli edifici composti da due a quattro unità immobiliari con unico proprietario (o in comproprietà tra più persone fisiche), che il comma 9, lettera a), dell’articolo 119 assimila ai condomini.

Il caso prospettato alla Dre bolognese riguarda un condominio minimo, composto da tre unità abitative e tre pertinenze (quattro di proprietà di un soggetto e due di un altro), con una unità abitativa che dispone di accesso autonomo all’esterno ed è funzionalmente indipendente rispetto alle altre (avendo tre impianti di proprietà esclusiva su quattro: riscaldamento, acqua, luce e gas).

Il quesito riguarda il ruolo di questa unità nel calcolo dei limiti di spesa e di intervento, tema di tutto rilievo, almeno in ambito ecobonus. Se, come da taluni sostenuto, tali unità dovessero forzatamente essere considerate singolarmente, vi sarebbero due distinti limiti di spesa (uno per queste unità singole e uno per il restante condominio) e si duplicherebbero i calcoli di superficie disperdente lorda su cui operare e gli obiettivi da raggiungere in termini di classe energetica, per non parlare del cambio di prospettiva che si avrebbe ove alcune unità dell’edificio fossero a destinazione non abitativa. Una separazione “forzosa” sarebbe oltremodo scomoda sia negli edifici di un unico proprietario (dove è evidente che l’intervento si progetta a livello globale) sia nei condomini dove vi è totale accordo per intervenire sull’intera struttura.

Un primo spunto in favore della libertà di scelta si è avuto con la risposta ad interpello 665/2021 (in verità poco chiara), secondo cui la presenza dei requisiti di autonomia e indipendenza rilevano al solo fine di identificare le unità immobiliari unifamiliari o le unità all’interno di edifici plurifamiliari e non ai fini dell’individuazione degli edifici in condominio o “monoproprietario”. Molto più esplicita è la risposta della Dre Emilia-Romagna, ora confermata nei forum di gennaio, la quale afferma che – con riferimento ai lavori realizzati sulle parti comuni – l’unità autonoma concorre assieme alle altre a determinare i limiti di spesa condominiale, con l’applicazione delle medesime regole. Il comma 1-bis dell’articolo 119 ha quindi la funzione, relativamente alle unità caratterizzate da autonomia ed indipendenza, di concedere due possibilità:

1 l’effettuazione in autonomia di interventi trainanti agevolati, senza doverli eseguire per forza a livello di intero fabbricato (e, aggiungiamo noi, di lavori trainati con le regole proprie degli edifici unifamiliari);

2 la fruizione del superbonus in autonomia qualora esse facciano parte di un edificio posseduto da un unico soggetto (o unica comproprietà) e composto da più di quattro unità abitative, ossia di una struttura che, complessivamente considerata, sarebbe priva di legittimazione soggettiva per il 110 per cento.

In entrambi i casi, il limite di spesa sarebbe “individuale” (ad esempio, 50mila euro per una coibentazione al 110%); mentre, per la stessa unità, se si intervenisse a livello di condominio, il limite sarebbe quello condominiale (40mila o 30mila euro a seconda del numero di unità costituenti il condominio).

Come si era auspicato sul Sole 24 Ore del 13 agosto 2021, si è preso atto che questi concetti sono stati introdotti per “svincolare” il proprietario dell’unità autonoma e indipendente nell’ambito di contesti plurifamiliari (condomini o villette a schiera) in modo da potergli permettere di operare in autonomia, quando l’intervento globale non è possibile o è contrastato dagli altri proprietari. Ma quando questa “libertà” non serve, non ci sono vincoli di sorta, ricordando peraltro che in ambito sismabonus si ragiona solo a livello strutturale.

I PUNTI CHIAVE

1. La libertà di scelta

Unità autonoma o intero edificio
- I requisiti di autonomia di accesso e di indipendenza funzionale di cui al comma 1-bis dell'articolo 119 del Dl 34/2020 possono essere valorizzati quando sull'intera struttura non si riesce ad accedere al super-ecobonus.
-L'indipendenza funzionale si verifica se ci sono tre impianti di proprietà esclusiva su questi quattro: riscaldamento, acqua, luce e gas.

2. Le unità in condominio

L’alloggio «a sé stante»come parte dell’edificio
- Nulla vieta alle unità immobiliari dotate dei requisiti accesso autonomo e indipendenza funzionale di considerarsi parte integrante del condominio ai fini dell'intervento di super-ecobonus sull'intera struttura.
- Lo stesso accade quando tali unità fanno parte di un edificio con unico proprietario composto da due a quattro unità immobiliari.

3. Super-Sismabonus

Per la riduzione del rischio prevale l'unità strutturale
- Negli interventi di riduzione del rischio sismico i concetti di autonomia e indipendenza non assumono rilevanza, poiché, come chiarito dal Consiglio superiore dei Lavori pubblici nel parere del 2 febbraio 2021, occorre analizzare necessariamente l'intera struttura dell'edificio, ragionando per «unità strutturali» e non unità autonome e indipendenti.

4. Le pertinenze

I lavori in un altro edificionon contano nei limiti di spesa
- La pertinenza in un corpo staccato non concorre al calcolo dei massimali di spesa del condominio (o dell'edificio con unico proprietario) a cui appartiene.
- Si può realizzare interventi agevolati dal 110% anche su tale pertinenza, sia operando solo su di essa (massimale integro) sia considerandola nell'ambito del massimale di spesa dell'unità principale.