Superbonus in versione «sisma» ed «eco»: così i limiti di spesa negli edifici di un unico proprietario
L’interpello 397 riepiloga le regole e conferma che le unità indipendenti non rilevano per l’antisismica
Un utile riassunto, che sgombra il campo da qualche equivoco. L’interpello 397 delle Entrate, pubblicato il 9 giugno, fa il punto sui lavori di superbonus nei piccoli edifici, rettificando in parte - per espressa indicazione dell’Agenzia - la risposta 231 del 9 aprile scorso.
Il caso esaminato riguarda un edificio costituito da sei unità immobiliari: due appartamenti; un’autorimessa e un magazzino (pertinenziali a uno dei alloggi); altri due magazzini (che secondo il contribuente «non costituiscono pertinenze di nessuna delle due unità abitative presenti, né risulta esistere su di esse alcuna servitù a favore di immobili»).
Tutte le unità sono “indipendenti” (hanno impianti separati e accesso autonomo dall’esterno) e appartengono a un unico proprietario, interessato a fare un intervento di sismabonus agevolato dal 110 per cento.
Superbonus «sisma» senza unità indipendenti
Le Entrate affermano chiaramente che, per il superbonus in versione “sisma”, non vale il concetto di unità “indipendente”. Questa nozione, che è disciplinata dal comma 1-bis dell’articolo 119 del decreto Rilancio (Dl 34/2020), riguarda solo gli interventi di miglioramento energetico e i relativi lavori trainati.
Detto diversamente, quando si fa un intervento di sismabonus non ha senso chiedersi se l’unità su cui si interviene sia indipendente o no.
Si legge nell’interpello: «Come chiarito dal Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici nel parere reso con nota del 2 febbraio 2021 R.U. 031615, dovendo l’intervento di riduzione del rischio sismico analizzare necessariamente l’intera struttura, non è necessario, ai fini del “Super sismabonus” verificare se le unità immobiliari abbiano le caratteristiche indicate in tali commi (cioè quelle delle unità “indipendenti”, Ndr)».
L’interpello chiarisce che, quando si interviene su un edificio di un unico proprietario con lavori di sismabonus, vanno seguite le regole ordinarie degli interventi sulle parti comuni condominiali: perciò, le pertinenze vanno contate ai fini della spesa massima, se si trovano nello stesso corpo di fabbrica (quindi, nel caso del quesito, la spesa massima è «pari a 96mila euro moltiplicato per le 6 unità immobiliari componenti il fabbricato oggetto del quesito).
Le Entrate non hanno mai confermato esplicitamente se lo stesso criterio debba essere seguito anche quando vengono eseguiti lavori agevolati dal 110% in versione “eco” su un edificio di un unico proprietario in cui ci sono anche unità indipendenti. Logica vorrebbe che fosse così, perché se si interviene sulle parti comuni non si sta riqualificando l’unità “indipendente” considerata come a sé stante, ma l’intero edificio di cui essa fa parte. Si pensi al caso di una palazzina con un appartamento indipendente al pianterreno e altri tre alloggi non indipendenti ai piani superiori: se si opera sul fabbricato nel complesso, il limite di spesa dovrebbe essere calcolato come in un condominio con quattro alloggi, riferendo il miglioramento di due classi energetiche all’intero edificio e così via. Ma per dare certezza agli operatori una conferma sarebbe certo benvenuta.
Conto delle unità, lavori trainanti e trainati
Chiarito questo aspetto, le Entrate ricapitolano altri punti importanti, che valgono sia per i lavori in versione “eco”, sia per quelli in versione “sisma”:
● per stabilire se un edificio posseduto da un unico proprietario ha fino a quattro unità immobiliari, oppure più di quattro unità, non vanno considerate le pertinenze (quindi, nel caso dell’interpello 397, l’intervento è agevolabile dal 110%);
● va verificato che «la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50 per cento». Sembrerebbe contraddire la circolare 24/E/2020, che ammette al 110% anche i condomìni in cui la superficie degli appartamenti è inferiore al 50%, ma l’affermazione dell’Agenzia - tutto sommato sintetica - potrebbe anche giustificarsi con il fatto che qui abbiamo un edificio di un unico proprietario, che ha solo parti comuni in senso «oggettivo» e non «soggettivo»;
● anche per gli edifici di un solo proprietario, i lavori trainati su unità non residenziali non sono mai agevolati (diversamente, invece, di lavori trainati sulle pertinenze degli appartamenti, che risultano agevolati per principio generale delle regole sulle detrazioni edilizie).
