Tax credit su affitti non registrati, cessione con la documentazione a supporto
Il provvedimento del 7 settembre apre ai coworking. Trasferimento possibile anche per i forfettari
Si può cedere il bonus affitti anche in presenza di contratti non registrati. Lo sblocco della procedura informatica, con la relativa modifica al modello (provvedimento dell’agenzia delle Entrate n. 228685 del 7 settembre 2021), consente ora la possibilità di cedere anche tutti quei i crediti riferiti a contratti a prestazioni complesse diversi dalla mera locazione, dove l’oggetto di tali accordi includa almeno un immobile a uso non abitativo, che non erano prima d’ora stati oggetto di registrazione volontaria da parte dei contraenti.
L’estensione ai contratti non registrati
Il via libera permette quindi al conduttore (“primo beneficiario”) di cedere a terzi, anche in un’unica soluzione, tutte le mensilità pregresse (incluse quelle del 2020), oggetto di agevolazione delle varie norme succedutesi all’articolo 28 del Dl 34/2020.
Ecco dunque che, in ambito cessione del credito, si può aprire uno spazio importante per tutti quei contratti per i quali venga posta in essere una serie di servizi complementari e funzionali all’utilizzazione complessiva dell’unità immobiliare con finalità diverse dal mero godimento. Si tratta, ad esempio, dei fabbricati che si trovano nei complessi immobiliari aventi destinazione unitaria, quali centri sportivi, villaggi turistici, gallerie commerciali, oggetto di contratti di concessione stipulati per l’uso di beni pubblici fino ai classici contratti di coworking molto in uso specie fra le realtà professionali.
Nel merito della questione è appena il caso di ricordare che:
● la comunicazione dell’avvenuta cessione dei crediti d’imposta va inviata dal cedente entro il 31 dicembre 2021;
● il cessionario comunica l’accettazione della cessione all’agenzia delle Entrate «a pena di inammissibilità, attraverso le funzionalità rese disponibili nell’area riservata del sito internet dell’agenzia delle Entrate»;
● a decorrere dal giorno lavorativo successivo alla comunicazione della cessione del credito, il cessionario può utilizzare il credito, con le stesse modalità con le quali sarebbe stato utilizzato dal soggetto cedente.
La documentazione da conservare
In tutti questi casi, stante l’assenza della registrazione, l’esistenza degli accordi che danno diritto all'accesso del beneficio saranno comprovati non solo dalla contabilità (del conduttore), ma soprattutto dalle transazioni finanziarie (meglio se tracciate) che comprovano l’avvenuto pagamento del canone.
Nell’ipotesi di conduttori in regime forfettario, dove sul versante costi, non vi è una vera e propria contabilità, appare opportuno, a maggior ragione tenere documentazione rigorosa dell’avvenuto pagamento del canone o della parte di canone non ceduta al locatore, specie nel caso in cui quest’ultimo non operi in regime d’impresa.
Si consiglia in tutte queste ipotesi, anche se non obbligatorio, al solo fine di blindare l’operazione di cessione del credito, di procedere a scambiarsi per corrispondenza il contratto non registrato, prima delle relative operazioni di cessioni.
Tant’è che va rammentato che il credito locazioni matura sempre e solo dopo il pagamento dei canoni e, quindi, anche in caso di cessione del credito al locatore, l’operazione appare possibile solo dopo il pagamento della specifica quota del canone al locatore (quella non oggetto di cessione).
Le modalità di fatturazione
Quanto alla modalità di fatturazione da parte del locatore o del concedente (che siano in regime d’impresa) che acquista il credito dal conduttore, nell’ipotesi in cui il canone sia parzialmente corrisposto mediante la cessione del credito d’imposta da parte del conduttore o dell’affittuario a titolo di sconto, non si rinvengono chiarimenti ufficiali.
Anche nel caso della cessione del credito d’imposta per canoni di locazione di immobili a uso non abitativo e affitto d’azienda, dunque, il locatore (o il concedente) potrebbe emettere fattura indicando l’intero ammontare imponibile e la relativa imposta, avendo cura di specificare separatamente lo sconto applicato, un po’ come avviene nel caso del superbonus 110% (provvedimento n. 283847 dell’8 agosto 2020).
