Usucapione, anche l’accordo di concilazione senza imposte ipocatastali

L'accordo di conciliazione inerente all’accertamento di una intervenuta usucapione, stipulato in esito a un procedimento di mediazione:
● è soggetto, in analogia con la normativa in tema di tassazione dell’usucapione accertata con sentenza, alla medesima imposizione del provvedimento giudiziale che accerta l’usucapione;
● l’imposta di registro si rende peraltro dovuta per l’imponibile eccedente il valore di euro 50mila e l’accordo di conciliazione è esente da imposte ipotecaria e catastale (articolo 17, comma 2, del Dlgs 28/2010).

È il contenuto della risposta a interpello 235 del 31 luglio 2020, la quale è importante per quattro motivi.

Anzitutto, è la prima volta che l’Amministrazione ammette l’esenzione da imposte ipotecaria e catastale degli accordi di conciliazione stipulati in esito a una mediazione: prima di questa esplicita pronuncia dell’Agenzia, infatti, il testo della norma in questione («gli atti, documenti e provvedimenti relativi al procedimento di mediazione sono esenti … da ogni spesa, tassa o diritto di qualsiasi specie e natura») si prestava anche a una lettura restrittiva, che limitava l’esenzione agli «atti del procedimento» e non all’accordo conclusivo.

In secondo luogo, si ha la conferma che, con riguardo all’imposta di registro, quando il valore imponibile supera 50mila euro, non è tassato tutto l’imponibile, ma solo il valore che eccede rispetto a 50mila euro.

In terzo luogo, l’Agenzia ammette che, per analogia, all’accordo di conciliazione si applica il medesimo trattamento impositivo che la legge riserva (nella Nota II-bis all’articolo 8, Tariffa Parte Prima annessa al dpr 131/1986) alla sentenza che dichiara l’usucapione in esito a un procedimento giurisdizionale. Quindi, ad esempio, l’aliquota applicabile all’usucapione di un fabbricato urbano è quella del 9 per cento sul valore venale del bene usucapito (a meno che si tratti di un’abitazione e sia richiesta, dalla persona fisica avente causa, la tassazione su base catastale e, eventualmente, anche l’applicazione dell’agevolazione «prima casa»).

In quarto luogo, più in generale, vi è da osservare che se l’Agenzia ammette l’applicazione analogica della normativa in tema di usucapione dichiarata giudizialmente anche agli accordi di conciliazione in esito a una mediazione (indipendentemente dal fatto che si tratti di una mediazione “obbligatoria”, il cui esperimento cioè costituisce condizione di procedibilità della domanda giudiziale; una mediazione “facoltativa”, e cioè rimessa all’iniziativa delle parti o del giudice, nel corso di un eventuale giudizio; o di una mediazione “concordata”, conseguente cioè alla previsione di un’apposita clausola contrattuale o statutaria), la stessa estensione analogica può validamente reputarsi applicabile anche nel caso dell’accordo di accertamento dell’usucapione che avvenga “privatamente” e cioè al di fuori di un procedimento giurisdizionale o di una procedura di mediazione.