Prima casa, aggiornato il vademecum per agevolazioni, sanzioni e decadenza dei benefici

1In sintesi

Con la pubblicazione della Guida, aggiornata a gennaio 2022, l’agenzia delle Entrate è tornata sul labirinto delle agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa. Un “compendio” con le principali indicazioni sulle regole da seguire per usufruire dei benefici fiscali previsti, partendo dal trattamento tributario riservato all’acquisto di un’abitazione in generale, sino a quello applicabile in presenza dei benefici “prima casa” e di quelli riconosciuti ai giovani under 36 che acquistano la prima casa.

La nuova Guida dell’Agenzia dedica anche una sezione al sistema del “prezzo-valore” grazie al quale la tassazione dell’atto avviene sul valore calcolato in base alla rendita catastale dell’immobile.

Da ultimo, ma certamente non per importanza, la Guida fornisce specifiche indicazioni sul comportamento corretto che il contribuente deve avere.

È importante conoscere la norma agevolativa nel suo complesso quanto le “conseguenze” della decadenza dei benefici, ovvero l’impatto sanzionatorio che ne deriva.

2Le imposte per l’acquisto della casa

Quando si acquista casa le imposte da pagare sono correlate a diversi fattori e variano a seconda che il venditore sia un privato o un’impresa e l’acquisto venga effettuato in presenza o meno dei benefici prima casa.

1. Nel caso di acquisto senza l’applicazione delle agevolazioni prima casa se il venditore è un'impresa, la regola generale è che la cessione è esente da Iva. In tal caso, l’acquirente dovrà pagare:
● l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%;
● l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
● l’imposta catastale fissa di 50 euro.
Se, invece, l’imposta si applica - come per le cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie (nell’atto di vendita o nel contratto preliminare) di assoggettare l’operazione a Iva; ovvero, per le cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie (nell’atto di vendita o nel contratto preliminare) di sottoporre l’operazione a Iva - allora l’acquirente dovrà pagare:
- l’Iva al 10% (per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9 (se non spettano le agevolazioni prima casa), ovvero l’Iva al 22% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali aventi a oggetto immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9;
- l’imposta di registro, ipotecaria e catastale da pagare in misura fissa pari a 200 euro ciascuna. Per la vendita è soggetta a Iva, la base imponibile su cui calcolare l'Iva è costituita dal prezzo della cessione.
Attenzione. Se l’mporto del corrispettivo indicato nell'atto di cessione (e nella relativa fattura) è diverso da quello effettivo, l’acquirente, anche privato (cioè non soggetto Iva) è responsabile in solido con il venditore per il pagamento dell’Iva relativa alla differenza tra il corrispettivo effettivo e quello indicato, nonché della relativa sanzione. In tal caso l’acquirente, soggetto privato, può regolarizzare la violazione: i) versando la maggiore imposta dovuta entro 60 giorni dalla stipula dell'atto; ii) presentando all'AdE, entro lo stesso termine, una copia dell’attestazione del pagamento e delle fatture regolarizzate.

2. Nel caso di acquisto senza l’applicazione delle agevolazioni prima casa se si acquista da un privato, l’acquirente dovrà pagare:
● l’imposta di registro proporzionale del 9%;
● l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
● l’imposta catastale fissa di 50 euro.

3Il prezzo-valore e le sanzioni previste

Per le cessioni di immobili a uso abitativo la legge prevede un particolare meccanismo agevolativo denominato “prezzo-valore” .

Tale sistema consente all’acquirente di fruire di importanti vantaggi, quali i limiti al potere di accertamento dell’agenzia delle Entrate e la riduzione del 30% degli onorari notarili, ma soprattutto la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto.

La regola del prezzo-valore si applica:
● alle vendite assoggettate all’imposta di registro in misura proporzionale, in cui l’acquirente è una persona fisica:
● in generale alle vendite di immobili a uso abitativo e relative pertinenze e anche in assenza dei benefici prima casa.

Per l’applicazione del prezzo-valore è necessario una specifica richiesta dell’acquirente resa al notaio nell’atto di acquisto, indicazione che non può essere contenuta in un successivo atto integrativo. Inoltre, le parti devono indicare nell’atto di acquisto il corrispettivo pattuito.

L’Amministrazione prevede specifiche sanzioni nel caso in cui:
● il corrispettivo è occultato, anche in parte: in questo caso le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate su quanto effettivamente pattuito e non più sul valore catastale; inoltre, si applicherà una sanzione dal 50% al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata;
● nell’atto è indicato un valore catastale inferiore rispetto a quello che deriva dalla corretta applicazione del coefficiente stabilito dalla legge, la regola del prezzo-valore non viene disapplicata e l’Agenzia richiede direttamente la maggiore imposta che deriva dall’applicazione del corretto valore catastale.

4La dichiarazione sostitutiva

Nelle compravendite di immobili le parti, oltre le dichiarazioni per l’applicazione del prezzo-valore e della sussistenza dei benefici prima casa, devono inserire nel rogito una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà che contiene:
● l’indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo;
● se per l’operazione è intervenuto un mediatore e, in caso affermativo, tutti i suoi dati identificativi;
● le spese sostenute per l’attività di mediazione, con le analitiche modalità di pagamento

Attenzione. In caso di omessa, incompleta o mendace indicazione dei dati da indicare nella dichiarazione sostitutiva si applica una sanzione amministrativa da 500 euro a 10 mila euro (oltre quella penale per il rilascio di dichiarazioni mendaci). La compravendita è assoggettata, ai fini dell’imposta di registro, ad accertamento di valore, anche se le parti avevano richiesto la tassazione sulla base del valore catastale.

5L’acquisto con l’agevolazione prima casa

Quando l’acquisto viene effettuato in presenza dei requisiti prima casa la tassazione dell’operazione è agevolata.

La misura agevolativa in esame si applica quando:
● il fabbricato che si acquista appartiene alle categorie catastale: A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11, C/2, C/6 e C/7;
● il fabbricato si trova nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora;Il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato presenta al Comune la dichiarazione di trasferimento,
● l’acquirente è in possesso di specifici requisiti.

Se ricorrono tali condizioni le imposte “agevolate" da versare sono se il venditore è:
1) un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva:
● imposta di registro proporzionale nella misura del 2%;
● imposta ipotecaria e catastale fissa di 50 euro ciascuna;
2) un’impresa con vendita soggetta a Iva:
● Iva ridotta al 4%;
● imposta di registro, ipotecaria e catastale fissa di 200 euro ciascuna.

Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, a condizione che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

Nell’atto di acquisto del nuovo immobile in regime agevolato deve risultare l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno.

Se manca l’impegno nell’atto si perdono le agevolazioni usufruite e, oltre alle maggiori imposte e ai relativi interessi, si dovrà pagare una sanzione del 30%. È possibile, mediante il ravvedimento operoso, ottenere una riduzione della sanzione dovuta per la mancata assunzione dell’impegno, presentando un’istanza all’AdE nella quale dichiarare la decadenza dall’agevolazione.

È importante sapere cosa succede se il contribuente non rispetta i termini o non possiede i requisiti previsti dalla disciplina agevolativa per l’acquisito della prima casa.

L’assenza del requisito della residenza può essere causa di decadenza dell’agevolazione prima casa.

L'agenzia delle Entrate in merito al trasferimento di residenza ha chiarito che se:
● non sono trascorsi i 18 mesi per effettuare il trasferimento della residenza, l’acquirente può revocare la dichiarazione formulata nell'atto di acquisto dell’immobile e chiedere la riliquidazione dell’imposta, mediante la presentazione di un'istanza all'ufficio presso il quale l’atto è stato registrato. L’ufficio riliquida l’atto e notifica avviso di liquidazione dell’imposta dovuta e degli interessi, calcolati a decorrere dalla data di stipula dell’atto - senza applicare la sanzione del 30%;
● sono trascorsi 18 mesi senza il trasferimento della residenza e senza presentare un’istanza di revoca, si verifica la decadenza dall’agevolazione prima casa. Il contribuente ha comunque la possibilità di ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso, presentando un’istanza all’ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto, con cui dichiarare l’intervenuta decadenza dall’agevolazione e richiedere la riliquidazione dell'imposta e l’applicazione delle sanzioni in misura ridotta. L’ufficio riliquida l’atto registrato e notifica l’avviso di liquidazione dell’imposta dovuta, degli interessi e della sanzione ridotta.

Per la mancata vendita entro 5 anni, l’agenzia delle Entrate ha fornito le seguenti precisazioni:
● se, prima che sia trascorso un anno dalla rivendita dell’immobile “agevolato” , il contribuente manifesta l’intenzione di non voler acquistare un'altra abitazione, può chiedere, presentando un’istanza all’ufficio presso il quale è stato registrato l’atto, la riliquidazione dell’imposta. In questo modo, nessuna sanzione è dovuta e si paga la differenza tra l’imposta versata al momento dell’acquisto e quella dovuta, oltre agli interessi;
● se, invece, il contribuente lascia trascorrere il termine di 12 mesi, senza acquistare un nuovo immobile o comunicare all’ufficio dell’Agenzia l’intenzione di non voler più fruire dell’agevolazione, decadono i benefici prima casa goduti. In questo caso, se non gli è stato ancora notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento, può avvalersi del ravvedimento operoso e ottenere la riduzione delle sanzioni.

6L’agevolazione prima casa under 36

Il decreto Sostegni-bis (Dl 73/2021) ha disposto agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa a favore dei soggetti che non hanno compiuto trentasei anni di età, aventi un Isee non superiore a 40 mila euro annui.

I benefici previsti per gli under 36 sono:
1) per le compravendite non soggette a Iva, esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale;
2) per gli acquisti soggetti a Iva, oltre all’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, il riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva corrisposta al venditore;
3) esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo.

I benefici si applicano alle domande presentate tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2022 - in luogo del 30 giugno 2022, grazie alla modifica apportata dalla manovra 2022 (legge 234/2021) all’articolo 1, comma 151.

7La mancanza dei requisiti e decadenza dai benefici

Descriviamo di seguito quali sono le conseguenze nel caso di insussistenza delle condizioni e dei requisiti previsti dalle agevolazion i predette o di decadenza dalle stesse.

In particolare, la circolare n. 12/E/2021 (che fissa i requisiti soggettivi e oggettivi) ha precisato quanto segue:
● in mancanza solo dei requisiti per le agevolazioni prima casa under 36, ma sussistono i requisiti e le condizioni per l’applicazione dell’agevolazione prima casa è disposto:
- per gli atti soggetti a imposta di registro il recupero di questa imposta (nella misura del 2%) e le imposte ipotecaria e catastale applicate nella misura fissa di 50 euro ciascuna;
- per gli acquisti soggetti a Iva se viene meno il credito d'imposta il recupero dello stesso - oltre all'applicazione di sanzioni e interessi, nel caso sia già stato utilizzato. Si applica in ogni caso l’Iva con l’aliquota agevolata del 4%.
● nelle ipotesi di decadenza dalle agevolazioni prima casa - che si verifica nel caso di dichiarazione mendace, resa nell’atto di acquisto, circa la sussistenza dei requisiti: mancato trasferimento della residenza nei termini previsti; alienazione infraquinquennale non seguita dal riacquisto entro l’anno e mancata alienazione della precedente prima casa entro l’anno dall'acquisto della nuova “prima casa” - venendo meno i presupposti per godere delle agevolazioni prima casa, sono dovute, oltre all'applicazione di interessi e sanzioni:
- l’imposta di registro nella misura del 9%;
- le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna.

Il credito d’imposta viene meno (con il recupero dello stesso e l’applicazione di sanzioni e interessi), oltre alle conseguenze in materia di Iva per la decadenza dalle agevolazioni prima casa (di cui al n. 21 della Tabella A, parte II, allegata al Dpr 633/1972).