Immobili non abitativi, i giudici di merito aprono sui canoni di locazione non percepiti

L’articolo 26 del Tuir è una delle norme più controverse del panorama fiscale ed anche nella prossima tornata dichiarativa il canone di locazione degli immobili non abitativi, ancorché non percepito e in assenza di un procedimento giurisdizionale concluso, per il Fisco andrà dichiarato sulla base delle risultanze contrattuali rilevando il momento formativo del reddito e non quello percettivo (circolare 150/99, paragrafo 1.1). Vi sono, tuttavia, pronunciamenti giurisprudenziali che si discostano da tale impostazione (Cassazione 6911/2003) e che valorizzano il principio di capacità contributiva. Tra i più recenti e rari pronunciamenti di merito sul tema, si segnala la Ctp Firenze 387/1/17 , secondo cui la tassazione dei canoni confliggerebbe proprio con questo principio costituzionale, poiché il Fisco imporrebbe al contribuente «un prelievo forzoso e illegittimo su redditi e ricchezze che essa non ha percepito», principio rafforzato, per i giudici fiorentini, dal principio di buona fede (articolo 10 della legge 212/2000), il quale «impone all’amministrazione di far riferimento a dati di ricchezza reali». Nello stesso senso, già la Ctp Bergamo (516/2/2014) aveva affermato che, anche in assenza della convalida di sfratto, i canoni per “affitti” commerciali non vanno dichiarati essendo sufficiente una decisione giurisdizionale che accerti la morosità del conduttore da “estendere analogicamente” anche per i contratti ad uso non abitativo.

La norma del Tuir, infatti, stabilisce che i redditi fondiari concorrono a formare il reddito complessivo indipendentemente dalla percezione e, in particolare, solo i canoni abitativi non sono tassati dal momento della conclusione del procedimento di convalida di sfratto. Se, quindi, un contribuente loca un immobile commerciale per l’intero anno e, nel corso di tale periodo, il conduttore corrisponde solo 2 mensilità, qualora il procedimento giurisdizionale relativo alla morosità del conduttore non si sia ancora concluso alla data di presentazione della dichiarazione (o non vi è stata una qualsiasi causa di risoluzione della locazione) il proprietario dovrebbe comunque dichiarare l’intero canone di locazione annuo. Nondimeno, anche se nel 2018 si concludesse detto procedimento, il contribuente non potrebbe recuperare l’imposta versata relativa ai canoni non percepiti con il credito d’imposta, in quanto la disposizione di recupero è prevista esclusivamente per gli immobili abitativi. Ora, però, poiché detta limitazione appare certamente censurabile per violazione del principio di uguaglianza (articolo 3 della Costituzione) e di capacità contributiva (articolo 53 della Costituzione) nella parte in cui non estende anche ai “non abitativi” l’esclusione dalla tassazione del non percepito, per i proprietari alle prese con inquilini morosi si ripropone ogni anno il dilemma se tassare, o meno, quanto non percepito, anche perché parte della giurisprudenza ha, invece, confermato che il canone “commerciale” non riscosso rileva sempre fiscalmente e non determina mai l’insorgenza di alcun credito d’imposta (Cassazione 651/2002; Ctr Piemonte 53/5/10, Ctr Lombardia 2424/24/17).

Ctp Firenze, sentenza 387/1/2017