Imposte

Prevalenza residenziale e 110 per cento: non vanno conteggiate le pertinenze

La risposta a interpello 5/2022 della direzione centrale dell’agenzia delle Entrate

di Alessandro Borgoglio

Ai fini della verifica della natura residenziale dell’edificio, non va conteggiata la superficie catastale delle pertinenze delle unità immobiliari di cui si compone l’edificio. Pertanto, ad esempio, nel caso di un box o di una cantina pertinenziale di una abitazione, la superficie catastale di tali pertinenze non va considerata. Lo ha messo nero su bianco la direzione centrale dell’agenzia delle Entrate, con la risposta a interpello 5/2022, su cui vale la pena di soffermarsi ancora, per le rilevanti ricadute applicative che ne conseguano (si vedano gli articoli su NT+ Fisco e sul Sole 24 Ore).

Il criterio del 50%

Con la circolare 24/E/2020 (par. 2) è stato chiarito che, in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, occorre utilizzare un principio di “prevalenza” della funzione residenziale rispetto all’intero edificio. Quindi, qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50%, è possibile ammettere al superbonus anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali che sostengono spese, in qualità di condòmini (ad esempio, il professionista che nel condominio ha lo studio oppure l’imprenditore che nel condominio ha l’ufficio o il negozio; tali soggetti, tuttavia, non potranno fruire del superbonus per interventi trainati realizzati sui propri immobili).

Qualora, invece, la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza sia inferiore al 50%, il superbonus riferito alle spese per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio, che potranno, peraltro, fruire del superbonus anche per interventi trainati realizzati sui propri immobili, sempreché questi ultimi non rientrino tra le categorie catastali escluse (A/1, A/8 e A/9).

Il criterio restrittivo: pertinenze escluse

Con la circolare 30/E/2020 (par. 4.4.2), è poi stato aggiunto che «ai fini del calcolo della superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza vanno conteggiate tutte le unità immobiliari residenziali facenti parte dell’edificio comprese quelle rientranti nelle predette categorie catastali escluse dal superbonus».

Era stato osservato che le Entrate hanno sempre fatto riferimento a «unità immobiliari destinate a residenza» e, quindi, letteralmente, si sarebbe dovuto considerare, per superare la fatidica soglia del 50% che estende i benefici a tutti i condòmini, la superficie delle sole unità destinate, appunto, ad abitazione, e non anche quella delle pertinenze come box, garage, posti auto e cantine (si veda l’articolo su NT+ Fisco «Pertinenze non rilevanti ai fini della prevalenza abitativa»).

Sul punto era poi, però, intervenuta la direzione regionale della Lombardia, con la risposta a interpello 904-2305/2021, giungendo a conclusioni opposte per cui «nella valutazione della percentuale di residenzialità, le pertinenze seguono la natura dell’immobile a cui sono asservite: nel caso di pertinenze di immobili residenziali, pertanto, le stesse assumeranno valenza di superficie residenziale». Tale tesi, avallata da molti, risulta ora superata dalla risposta 5/2022 della direzione centrale, a cui tutti gli uffici dovranno attenersi.

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