Affitti commerciali, calo del fatturato e chiusura obbligata dal Covid per la ricontrattazione

Tra le molte novità contenute nel Dl 73/2021, il cosiddetto decreto Sostegni-bis, c'è anche il nuovo aggiuntivo articolo 4-bis, che contiene disposizioni in merito al percorso condiviso per la ricontrattazione delle locazioni commerciali.

Occorre preliminarmente evidenziare, al fine di evitare incomprensioni , che la nuova disposizione sostituisce integralmente quella approvata pochi mesi fa, contenuta nel breve articolo 6-novies , del Dl 41/2021, il cosiddetto decreto Sostegni.

La novità consiste nel fatto che sono stati aggiunti due commi all'articolo originario, contenuto nel decreto Sostegni con i quali viene previsto un percorso condiviso per la ricontrattazione delle locazioni commerciali, nei casi in cui il locatario abbia subito una significativa diminuzione del volume d'affari, del fatturato o dei corrispettivi, derivante dalle restrizioni sanitarie, nonché dalla crisi economica di taluni comparti e dalla riduzione dei flussi turistici legati alla crisi pandemica in atto.

La disposizione prevede che nei casi in cui il locatario non abbia avuto diritto di accedere, a partire dall'8 marzo 2020, ad alcuna delle misure di sostegno economico adottate dal legislatore per far fronte agli effetti delle restrizioni imposte dall'emergenza epidemiologica da Covid-19 ovvero non abbia beneficiato di altri strumenti di supporto di carattere economico e finanziario concordati con il locatore anche in funzione della crisi economica connessa alla pandemia stessa, il locatario stesso e il locatore sono chiamati a collaborare tra di loro, in buona fede, per rideterminare temporaneamente il canone di locazione per un periodo massimo di cinque mesi nel corso del 2021.

I requisiti

Le novità si applicano esclusivamente ai locatari esercenti attività economica:

- che abbiano registrato un ammontare medio mensile del fatturato e dei corrispettivi nel periodo compreso tra il 1° marzo 2020 e il 30 giugno 2021 inferiore almeno del 50 per cento rispetto all'ammontare medio mensile del fatturato e dei corrispettivi del periodo compreso tra il 1° marzo 2019 e il 30 giugno 2020;

-la cui attività sia stata sottoposta a chiusura obbligatoria per almeno duecento giorni anche non consecutivi a partire dall'8 marzo 2020.

Il decreto Rilancio

Va rilevato che una norma molto simile era già contenuta nell'articolo 216, del Dl 34/2020, il cosiddetto decreto Rilancio: tale norma aveva disposto che la sospensione delle attività sportive fosse sempre valutata, ai sensi degli articoli 1256, 1464, 1467 e 1468 del Codice Civile, quale fattore di sopravvenuto squilibrio dell'assetto di interessi pattuito con il contratto di locazione di palestre, piscine e impianti sportivi di proprietà di soggetti privati. In ragione di tale squilibrio, il conduttore ha avuto diritto limitatamente alle cinque mensilità da marzo a luglio 2020 ad una corrispondente riduzione del canone locatizio che, salva la prova di un diverso ammontare a cura della parte interessata, si presumeva pari al 50% del canone contrattualmente stabilito.

In sostanza la norma contenuta nel decreto Rilancio aveva introdotto un rimedio “conservativo” azionabile dal locatore «per ricondurre il rapporto all' equilibrio originariamente pattuito, consistente del diritto alla riduzione del canone locatizio mensile per tutto il periodo in cui, per il rispetto delle misure di contenimento, sono stati di fatto privati del godimento degli immobili locali».