Affitti negozi e studi, credito d’imposta senza il vincolo della categoria catastale

Tax credit immobili accessibile a prescindere dalla classificazione catastale se l’uso dell’immobile è coerente con quanto prevede l’articolo 28 del Dl 34/2020. Credito trasferibile al locatore in conto pagamento del canone se il conduttore corrisponde la parte residua. Accesso al bonus sbarrato per i leasing immobiliari “finanziari”. Sono tre degli aspetti affrontati dalla circolare 14/E delle Entrate.

Caratteristiche dell’immobile

Nelle 20 pagine del documento l’Agenzia chiarisce, tra gli altri, la questione inerente il significato di «immobile ad uso non abitativo». Come era stato auspicato dal Sole 24 Ore, è irrilevante la categoria catastale di appartenenza se l’immobile è destinato allo svolgimento effettivo di attività industriale, commerciale, artigianale, agricola o di interesse turistico. Via libera quindi al bonus anche per gli immobili in affitto classificati catastalmente come civili abitazioni se l’utilizzo effettivo rientra nelle casistiche previste dalla norma. La circolare precisa anche opportunamente che per gli immobili ad uso promiscuo l’entità del bonus è commisurata alla metà del canone.

La cessione del credito

Viene precisato che è possibile fruire del credito d’imposta locazioni anche attraverso la cessione dello stesso credito dal locatario al locatore, fermo restando che il locatario deve comunque pagare la differenza tra il canone dovuto e il credito d’imposta ceduto. Il chiarimento risolve il corto circuito segnalato dal Sole 24 Ore che scaturiva dalla necessità di correlare la maturazione del credito d’imposta all’avvenuto pagamento del canone di locazione mensile. Le Entrate specificano che il pagamento del canone può avvenire proprio con la diretta cessione del credito da parte del locatario al locatore, in relazione al mese di maturazione del credito stesso. Quello che viene richiesto è che il locatario provveda al pagamento del residuo canone (40% o 70% a seconda dei casi). Un aspetto su cui occorrerà riflettere è un passaggio della circolare in cui si afferma che se il valore nominale del credito ceduto è maggiore rispetto al corrispettivo pattuito con il cedente, la sopravvenienza attiva che emerge in capo al locatore concorre alla formazione del reddito tassabile (e del valore della produzione netta). Viene anche precisato che nel caso in cui le spese condominiali siano state pattuite come voce unitaria all’interno del contratto di locazione, anch’esse possono concorrere alla determinazione dell’importo su cui calcolare il credito d’imposta.

I leasing

Brutte notizie, invece, in tema di tax credit per i leasing immobiliari. L’Agenzia precisa che il credito d’imposta può competere solo in relazione ai contratti di leasing operativi (quindi di mero godimento) e non anche per i leasing finanziari caratterizzati dalla traslazione della proprietà dell’immobile. La presa di posizione lascia perplessi atteso che l’articolo 28 del Dl 34/2020 parla in generale di “leasing” che abbiano ad oggetto immobili, senza specificare se si debba trattare di leasing operativi o finanziari. Nella pratica quotidiana ben difficilmente (per non dire mai) i contratti di leasing operativi possono avere ad oggetto beni immobili trattandosi di contratti tipicamente pensati per i beni mobili. L’interpretazione dell’Agenzia sul punto, quindi, stride rispetto al contenuto di un documento generalmente orientato ad aprire rispetto alle attese degli operatori interessati.

Conferme e dubbi aperti

La circolare conferma che per quantificare il «fatturato o corrispettivi» ai fini della verifica del calo di almeno il 50% del volume del mese su mese agevolato, occorre rifarsi ai chiarimenti della circicolare 9/E/2020. È poi confermato che il bonus può spettare anche solo per uno dei mesi interessati. Nulla si dice, invece, in merito a come si debbano orientare nella fruibilità del bonus, i soggetti che non possono riscontrare il calo del fatturato mese su mese 2020/2019 in assenza di volumi attivi (zero contro zero).

Il tema, peraltro, è trasversale in quanto riguarda quasi tutti i bonus previsti dal Dl rilancio. Vero è che in questi casi il calo non è quantificabile ma altrettanto vero è che tale impossibilità è dovuta alla mancanza di parametri numerici da porre a confronto. L’applicazione di una percentuale su zero dà, infatti, sempre zero. Quindi è auspicabile che nel breve l’agenzia delle Entrate possa confermare che in questi casi il tax credit locazioni (come gli altri) possa comunque competere.