Anche per il fabbricato da demolire valutazione sul singolo atto

Anche per le controversie con le quali l’amministrazione finanziaria riqualifica la cessione di fabbricato da demolire in cessione dell’area edificabile l’imposta di registro deve essere applicata, anche per il passato, solamente sulla base dell’intrinseca natura e degli effetti giuridici prodotti dall’atto presentato alla registrazione. Pertanto, anche in tale circostanza gli Uffici, nell’interpretare l’atto presentato per la registrazione, dovranno attenersi agli elementi desumibili dall’atto medesimo. È quanto emerge dalle motivazioni della sentenza della Cassazione 9607/2019 depositata il 5 aprile che, a quanto risulta, è tra le prime pronunce di legittimità sulla novità introdotta dall’articolo 1, comma 1084, della legge di Bilancio 2019 interpretativa delle modifiche apportate all’articolo 20 del Tur.

In tema di imposta di registro e, prima della manovra 2019, i dubbi interpretativi sulla limitazione del potere di riqualificare solo gli atti registrati a partire dal 1° gennaio 2018, non risultavano superati in ordine alla decorrenza temporale della modifica stante l’incerta natura, interpretativa o innovativa, della norma.

A porre fine alla questione ci ha pensato il legislatore chiarendo espressamente, con norma interpretativa, che la tassazione ai fini dell’imposta di registro deve essere effettuata unicamente sulla base del contenuto dell’atto portato alla registrazione.

La decisione della Cassazione fa seguito ad un accertamento scaturito dalla riqualificazione del contratto di vendita di un immobile, in vendita di area edificabile, individuando, con ciò, un diverso fine perseguito dai contraenti e, conseguentemente, l’emersione di una plusvalenza tassabile.

In pratica, i presupposti dell’accertamento erano individuati nel fatto che il fabbricato insisteva su un terreno che, secondo il piano regolatore, consentiva una maggior edificabilità ed era destinato alla demolizione: per questo, l’operazione posta in essere era da qualificare non come cessione di immobile ma come vendita di area edificabile.
I giudici di legittimità, però, aderendo al consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui la vendita di un’ area già edificata non dà luogo a plusvalenza tassabile, hanno anche ritenuto dirimente, a prescindere del comparto impositivo, la limitazione per l’amministrazione finanziaria di potere riqualificare gli atti assoggettati a registrazione.
E, quindi, per assicurare anche un’unità concettuale, la pretesa tributaria fondata non su una diversa qualificazione del contratto, ma su un’ingiustificata modifica del suo oggetto – l’area anziché l’immobile- non può che essere illegittima.