Bonus prima casa anche per l’usfruttuario

In presenza di tutte le condizioni di legge l’acquisto dell’usufrutto disgiunto dalla nuda proprietà (anche in sede di costruzione se si possiede l’area) consente l’applicazione della detrazione in capo sia all’usufruttuario che al nudo proprietario. Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa (n.21, Tabella A, Parte II, Dpr 633/72 o articolo 1, Tariffa, Dpr 131/1986, cioè Iva al 4% e registro, ipotecarie e catastali in misura fissa pari a 200 euro cadauna, ovvero, se acquisto non da impresa, imposta di registro 2% e ipotecarie e catastali in misura fissa pari a 50 euro cadauna), si applicano a condizione che nell’atto di compravendita o nel contrato di appalto di esecuzione dei lavori l’acquirente o l’appaltante dichiari:

• di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;

• di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso usufrutto abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa. In particolare, l’immobile deve essere ubicato: nel comune di residenza dell’acquirente ovvero nel comune in cui, entro 18 mesi l’acquirente stabilirà la propria residenza.

Se pertanto, l’usufruttario e il nudo proprietario hanno tutti i requisiti di legge, l’acquisto, nei limiti del valore dell’usufrutto e della nuda proprietà fruirà delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa. Se i requisiti non sussistono per il valore dell’usufrutto o della nuda proprietà si applicherà il regime fiscale della seconda casa (Iva del 10% sull’appalto). La base imponibile per determinare l’Iva nelle fatture dell’appalto è stabilita nella differenza tra valore del corrispettivo contrattuale dell’appalto e il valore dell’usufrutto. Il valore dell’usufrutto si determina nel modo seguente sulla base di indice correlati all’età del nudo proprietario e dell’usufruttuario : si calcola la rendita annua dell’immobile (pari al valore della piena proprietà moltiplicato per il tasso legale di interesse, si moltiplica la rendita annua così ottenuta per il coefficiente relativo all’età del venditore (cioè dell’usufruttuario). Ottenuta così la base imponibile da tassare (pari, ripetiamo, al valore della piena proprietà meno il valore dell’usufrutto, pari a sua volta alla rendita annua dell’immobile moltiplicata per i coefficienti previstii), su di essa andrà calcolata l’Iva al 10% se non prima casa o 4% se prima casa.
La differenza tra il valore dell’usufrutto e il valore della piena proprietà è il valore della nuda proprietà che si determina, in ogni caso, partendo dall’età del nudo proprietario. Più è giovane più vale il valore dell’usufrutto (ad esempio, se il nudo proprietario ha sino a 20 anni, il valore dell’usufrutto è pari al 95% del valore dell’immobile, mentre se il nudo proprietario ha più di 93 anni il valore dell’usufrutto è pari al 10% del valore pieno dell’immobile.