Bonus prima casa under 36, calcolo pro quota per il co-acquisto. Resta il no del Fisco sul preliminare

In caso di co-acquisto i bonus prima casa per gli under 36 si calcolano pro quota. L’agevolazione prevista dal decreto Sostegni bis si applica anche alle pertinenze e agli acquisti con asta giudiziaria. Confermata, invece, la chiusura sull’applicazione ai contratti preliminari di compravendita. Sono alcuni degli elementi che emergono dalla circolare 12/E/2021 pubblicata dall’Agenzia nella mattinata del 14 ottobre.

La misura in questione prevede l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale e il riconoscimento di un credito d’imposta in caso di acquisto soggetto a Iva per gli atti stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022, ed è riservata ai giovani con meno di 36 anni con un Isee non superiore 40mila euro. L’agevolazione comprende anche l’esenzione dall’imposta sostitutiva per i mutui erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo.

Presenza di più acquirenti
In caso di co-acquisto di un bene immobile ad uso abitativo, la misura del vantaggio fiscale andrà calcolata pro-quota, in favore dei soli soggetti acquirenti con i requisiti richiesti. L’ipotesi più semplice è quella di due giovani che comprano casa al 50%, ma solo uno ha il requisito anagrafico. È un’interpretazione che si pone in linea di continuità con la circolare 38/E/2005: in relazione all’applicabilità dell’agevolazione prima casa all’acquisto effettuato da coniugi, l’Agenzia aveva precistao che - nell'ipotesi in cui uno solo dei coniugi possegga i requisiti per fruire dell'agevolazione - si ritiene che il beneficio fiscale sia applicabile limitatamente alla quota da esso acquistata.

Attenzione, per il co-acquirente che non sia in possesso dei requisiti necessari resta comunque ferma l’applicazione del minimo d’imposta dovuto per legge, pari a 1.000 euro di imposta di registro, oltre alle imposte ipotecaria e catastale, pari a 50 euro ciascuna. Ciò può essere particolarmente penalizzante in caso di immobili con una rendita catastale modesta.

Pertanto, come esemplifica la circolare 12/E/2021, in caso di co-acquisto di un bene immobile ad uso abitativo, qualora solo uno degli acquirenti abbia i requisiti richiesti dall'agevolazione prima casa under 36:

• la quota di sua spettanza beneficerà dell’agevolazione;

• la quota del soggetto eventualmente titolare della sola agevolazione prima casa beneficerà degli effetti della relativa disciplina;

• la quota del soggetto non titolare di alcuna agevolazione sconterà le imposte in misura ordinaria.

Isee e individuazione del nucleo famigliare
Per beneficiare delle agevolazioni previste dal Dl Sostegni-bis, l’Isee della «parte acquirente» non deve superare i 40mila euro annui. Naturalmente, l’Isee è sempre riferito a un “nucleo familiare”, intendendo quello definito dal regolamento per la determinazione dell’indicatore stesso. In particolare, il nucleo è costituito dai soggetti componenti la famiglia anagrafica alla data di presentazione della Dsu. Inoltre, il requisito Isee deve sussistere alla data di stipula del contratto, e non è ammesso un Isee con data successiva a quella del rogito.

È evidente, allora, che potrebbero porsi degli “incroci”, soprattutto in caso di co-acquisto. Ad esempio, un giovane che vive con i genitori e compra casa per andare a vivere da solo, sarà considerato nello stesso nucleo familiare dei genitori ai fini Isee; un giovane che vive già da solo in affitto, invece, costituirà nucleo a sé stante. Allo stesso modo, due giovani che acquistano casa insieme, potrebbero non essere nello stesso nucleo familiare Isee prima dell’acquisto e quindi essere portatori di due valori Isee differenti ai fini della fruizione dell’agevolazione.

Il preliminare
Sul preliminare l’Agenzia ribadisce la linea di chiusura già anticipata nella risposta a interpello 650 (si veda l’articolo): «La disciplina agevolativa in esame non è applicabile ai contratti preliminari di compravendita, atteso che la norma agevolativa fa chiaro ed esclusivo riferimento ai soli atti traslativi o costitutivi a titolo oneroso. Il contratto preliminare produce, infatti, tra le parti solo effetti obbligatori e non reali. Il contratto definitivo di acquisto potrebbe, invece, non essere stipulato». Quindi, secondo la circolare, la tassazione del contratto preliminare resta «invariata quanto all’applicazione dell’imposta di registro dovuta per l’atto, gli acconti e la caparra, con applicazione delle regole generali».

Nel caso in cui l’imposta proporzionale corrisposta per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all'imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta proporzionale versata per la registrazione del contratto preliminare. Rimborso per cui deve essere presentata istanza dopo la stipula del contratto definitivo di compravendita: il termine triennale di decadenza decorre dalla data di registrazione del contratto.