Cessione dei beni agevolata per la società semplice

Non costituisce reddito tassato né la plusvalenza derivante dalla cessione di beni immobili posseduti da oltre cinque anni da parte di società semplice (precedentemente oggetto di trasformazione agevolata), né la successiva distribuzione del ricavato della cessione ai propri soci: è quanto confermato dall’agenzia delle Entrate con gli interpelli 689 e 691 del 2021.

Un tema tornato d’attualità con la legge di Bilancio 2023, che ripropone la trasformazione agevolata in società semplice per le società commerciali, tra cui quelle di gestione immobiliare. Le agevolazioni fiscali previste per l’assegnazione o cessione di beni ai soci (nello specifico, beni immobili diversi da quelli strumentali e beni mobili iscritti in pubblici registri non strumentali all’attività d’impresa), vengono estese anche alle società commerciali – Snc, Sas, Srl, Spa e Sapa – aventi per oggetto esclusivo o principale la gestione degli stessi beni, a condizione che si trasformino, entro il 30 settembre 2023, in società semplici.

Da un punto di vista civilistico, l’operazione si inquadra in una trasformazione eterogenea regressiva da società commerciale in società semplice. Il che comporta:

a) la perdita della qualifica di imprenditore commerciale;

b) la fuoriuscita dei beni sociali dalla “sfera d’impresa”, risultando questi ultimi destinati a finalità estranee all’esercizio dell’impresa stessa (Cassazione 30228/2018).

Da un punto di vista fiscale invece, l’operazione – in quanto appunto trasformazione eterogenea – non può considerarsi fiscalmente neutra ex articolo 170 del Tuir, e si applicano dunque le disposizioni di cui al successivo articolo 171, comma 1, con conseguente emersione dei plusvalori latenti in capo alla società che si trasforma, e il loro successivo riconoscimento sotto forma di costo fiscale dei beni in capo alla società semplice risultante dalla trasformazione (interpello 811/2021).

Trattandosi di una sostanziale riproposizione del regime agevolativo introdotto con la legge 208/2015, si ritengono applicabili tutti i chiarimenti e le interpretazioni in precedenza forniti. In particolare, è utile richiamare la circolare 26/E/2016 e la successiva circolare 37/E/2016, oltre alle recenti risposte a interpello (appunto, 689, 691 e 811 del 2021). L’operazione agevolata in esame può essere effettuata solo se all’atto della trasformazione la compagine sociale è composta dagli stessi soci che rivestivano la stessa qualifica alla data del 30 settembre 2022, a prescindere che sia variata, nel frattempo, la percentuale di partecipazione degli stessi.

Sul versante della fiscalità diretta, l’agevolazione si traduce in sintesi nel tassare le plusvalenze emergenti dalla trasformazione regressiva con un’aliquota ridotta dell’8% (aumentata al 10,5% per le società considerate non operative in almeno due dei tre periodi d’imposta precedenti a quello in corso al momento della trasformazione).

La base imponibile su cui applicare l’imposta sostitutiva dell’8% (o del 10,5% per le società di comodo) è data dalla differenza tra il valore normale (o, su opzione, il valore catastale) dei beni posseduti all’atto della trasformazione e il loro costo fiscalmente riconosciuto. Secondo il Notariato (Studio 20-2016/T), appare opportuno che l’opzione della società per l’applicazione del valore catastale venga riportata anche nell’atto di trasformazione. Inoltre, in presenza di riserve in sospensione d’imposta in sede di trasformazione, le stesse saranno assoggettate a un’imposta sostitutiva del 13%.

Restano fuori dall’agevolazione, come già precisato dalla circolare 26/E/2016, i beni che all’atto della trasformazione non possiedono le necessarie “caratteristiche” richieste dalla norma; questi rimangono pertanto assoggettati a tassazione ordinaria ai sensi degli articoli 85, comma 2 e 86, comma 1, lettera c) del Tuir.

Coerentemente con il principio secondo cui la trasformazione da società commerciale in società semplice, non essendo neutrale dal punto di vista fiscale, costituisce un’ipotesi di destinazione dei beni a finalità estranee all’esercizio d’impresa (risoluzione 27/E/2017).