Cessione del diritto di superficie senza Iva se la società non è costruttrice

Se un’impresa, non qualificabile come impresa costruttrice o esecutrice di lavori di ripristino, cede il diritto di superficie e la proprietà superficiaria con riguardo a beni immobili strumentali:
a) si tratta di una cessione esente da Iva, salvo opzione per l’imponibilità;
b) l’operazione non rileva ai fini della determinazione del pro-rata di detraibilità se rientra fra le operazioni che non formano oggetto dell’attività propria del soggetto passivo;
c) se la società cedente si configura come micro-impresa, la cessione del diritto di superficie e della proprietà superficiaria su un bene immobile contabilmente iscritto nell’attivo immobilizzato, implica il realizzo di una plusvalenza che concorre a formare il reddito per l’intero ammontare nell’esercizio in cui la plusvalenza è stata realizzata, vale a dire nell’esercizio in cui viene stipulato l’atto di concessione del diritto (a meno che la società cedente opti per far concorrere all’imponibile la plusvalenza in quote costanti nell’esercizio di stipulazione dell’atto e nei successivi, ma non oltre il quarto, nel caso i beni oggetto della concessione siano posseduti da non meno di tre anni);
d) se l’impresa cedente non è qualificabile come micro-impresa, il corrispettivo conseguito per la costituzione del diritto di superficie a tempo determinato, contabilizzato secondo la maturazione contrattuale, concorre alla formazione del reddito di impresa come ricavo e non come plusvalenza.

È quanto si legge nella risposta a interpello 200 del 3 luglio 2020, proposto da una società immobiliare proprietaria di un centro sportivo concesso in locazione a un’associazione sportiva dilettantistica i cui associati sono i soci della società immobiliare.

L’Agenzia ribadisce che (in linea con quanto affermato nella risoluzione 112/E del 2009) nell’ipotesi di costituzione del diritto di superficie, «non si è in presenza di una cessione in senso proprio, bensì della costituzione di un diritto reale di godimento, per la quale non è possibile individuare un costo storico, poiché il diritto nasce solo al momento della sua costituzione»; in altre parole, secondo le Entrate, la piena proprietà non incorpora in sé, per così dire in potenza, anche l’eventuale diritto di superficie.

Il diritto di superficie rappresenta una deroga al principio dell’accessione, in virtù della quale il proprietario del suolo non acquista la proprietà del manufatto che vi insiste o che sarà costruito sul suolo stesso. La costituzione del diritto di superficie, pertanto, non intacca la proprietà del suolo, ma impedisce che la stessa si espanda a ciò che insiste sopra o sotto il suolo gravato del diritto di superficie.

Soltanto alla scadenza del diritto di superficie si avrà l’espansione del diritto del proprietario del suolo a ciò che vi è stato infisso ad opera del titolare del diritto di superficie, a meno che lo stato dei luoghi (quale esso era all’atto della concessione del diritto di superficie) venga ripristinato a cura del concessionario del diritto di superficie.