Consegna e pagamento totale: il preliminare resta a tassa fissa
La previsione nel preliminare di compravendita dell’integrale pagamento immediato del prezzo al venditore e dell’anticipata immissione nel possesso del compratore non legittimano l’amministrazione a riqualificarlo come compravendita definitiva. Intanto, non potendo sussistere la scissione tra titulus e modus adquirendi con un atto non negoziale, è solo il definitivo che produce l’effetto traslativo reale. Poi, se pure l’amministrazione intende tassare il preliminare applicando l’ordinaria imposta proporzionale di registro, deve comunque provare che non è mai intervenuto l’atto definitivo di compravendita. Così la Ctr Sardegna con la sentenza 259/5/2017 depositata il 26 luglio scorso (presidente La Rocca, relatore Borelli).
Una contribuente il 15 agosto 2008 stipula un preliminare di compravendita per cedere l’immobile di sua proprietà e lo assoggetta ad imposta di registro fissa di 168 euro. L’amministrazione, dopo i controlli, ritenendo che la volontà delle parti fosse quella di concludere un contratto con effetti reali, il 24 ottobre 2008 tramite avviso di liquidazione pretende l’ordinaria imposta proporzionale di registro.
La contribuente si oppone. L’atto stipulato non sarebbe qualificabile come compravendita e la clausola di anticipata immissione nel possesso a favore della compratrice attraverso la consegna anticipata dell’immobile non sarebbe incompatibile con il preliminare.
L’amministrazione resiste. Per il Fisco, i contratti devono essere interpretati secondo la reale volontà delle parti e dal preliminare emerge che le parti, con il pagamento anticipato del prezzo e l’immissione anticipata nel possesso, hanno manifestato la volontà di non addivenire al definitivo.
Ma i giudici di merito di entrambi i gradi di giudizio danno ragione alla contribuente. I motivi secondo la Ctr sono i seguenti:
• l’atto può qualificarsi come preliminare o definitivo a seconda del fatto che il consenso delle parti sia teso alla costituzione di un vincolo obbligatorio che necessita di un’ulteriore manifestazione di volontà per perfezionare il trasferimento oppure sia teso al trasferimento attuale ed immediato della proprietà. Ciò perché, non potendo esistere la scissione, propria del diritto romano, tra titulus e modus adquirendi attraverso un atto non negoziale e pur avendo il preliminare con effetti anticipati portata più significativa del pactum de contraendo, è solo il contratto definitivo, quale espressione di autonomia negoziale e non di mero atto dovuto solvendi causa, la modalità in grado di determinare l’effetto traslativo reale;
• l’amministrazione che voglia riqualificare un preliminare di compravendita immobiliare in definitivo per poi tassarlo con l’ordinaria imposta di registro proporzionale deve provare che ad esso non ha poi fatto seguito l’atto di compravendita.
In definitiva, la consegna dell’immobile e l’anticipato pagamento del prezzo, anche se introdotti come clausola atipica di un’obbligazione aggiuntiva, non sono mai incompatibili con il preliminare e neppure tradiscono la natura definitiva della stipula.
Ctr Sardegna sentenza 259/5/2017
