Imposte

Distinzione per singolo bene: un assist per gli immobili da alienare dal 2024

La rivalutazione distinta per singolo bene avvantaggia le imprese che intendono affrancare il valore di specifici immobili che saranno oggetto di alienazione dal 2024

di Luca Gaiani

La rivalutazione distinta per singolo bene avvantaggia le imprese che intendono affrancare il valore di specifici immobili che saranno oggetto di alienazione dal 2024. Da chiarire se, ai fini rivalutativi, il fabbricato strumentale possa essere distinto dalle aree sottostanti e pertinenziali, come previsto ai fini della disciplina dell’ammortamento fiscale.

Una delle principali novità – tra le molte favorevoli ai contribuenti – della rivalutazione introdotta dal decreto agosto – riguarda l’abbandono (come chiarito dalla relazione ministeriale) del vincolo delle categorie omogenee (articolo 4, Dm 162/2001). In tutti i precedenti provvedimenti rivalutativi (dall’anno 2000 in poi) l’impresa poteva scegliere cosa e come rivalutare, ma con il vincolo delle categorie omogenee. Si poteva cioè rivalutare una categoria e non invece un’altra, ma se si intendeva affrancare il valore di un bene compreso in un determinato gruppo, anche tutti gli altri beni che ne facevano parte dovevano essere affrancati, pena la decadenza degli effetti della rivalutazione.

Per i beni immobili, in particolare, la norma individuava cinque distinte categorie omogenee: aree fabbricabili con la stessa destinazione urbanistica, aree non fabbricabili, fabbricati non strumentali, fabbricati strumentali per destinazione e infine fabbricati strumentali per natura. I fabbricati che sono, al tempo stesso, strumentali per natura (ad esempio: categoria A/10) e per destinazione (ad esempio: uffici amministrativi della società) andavano ricompresi in quest’ultima categoria omogenea.

Fino alla rivalutazione prevista dalla legge 160/2019, qualora si intendesse, ad esempio, rivalutare un fabbricato non strumentale (immobile abitativo locato a terzi), si dovevano rivalutare tutti i fabbricati non strumentali posseduti. Andava inoltre adottato un criterio valutativo omogeneo per tutti i beni della categoria (ad esempio l’80% del valore di mercato).

Con la eliminazione del vincolo delle categorie omogenee, le imprese potranno invece rivalutare anche un solo cespite tra i diversi posseduti all’interno della categoria omogenea. Questa possibilità avvantaggia soprattutto le imprese che detengono diversi immobili (iscritti nelle immobilizzazioni, dato che i beni merce non sono mai rivalutabili) alcuni dei quali potrebbero formare oggetto di vendita plusvalenze a partire dal 2024.

In vigenza del regime delle categorie omogenee, l’Agenzia aveva affermato che per gli immobili strumentali, occorreva distinguere (in quanto ricompresi in gruppi differenti) il valore del fabbricato da quello dell’area sottostante o pertinenziale che, ai fini fiscali, non è ammortizzabile. E ciò anche se in bilancio non si era effettuato lo scorporo dell’area. L’impresa (circolare 22/E/2009) poteva rivalutare l’uno o l’altro valore o entrambi. Dovrà essere chiarito se questa distinzione valga anche nel regime della rivalutazione per singolo bene e se dunque si possa procedere, per uno stesso immobile, a rivalutare solo la parte attribuibile a fabbricato, e non l’area, o viceversa.

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