Fondazione ex Ipab, la trasformazione non «pesa» sulla plusvalenza

L’operazione di trasformazione non rileva ai fini della determinazione del «prezzo di acquisto» da considerare per la plusvalenza immobiliare ma si applicano i criteri di calcolo ordinari (articolo 68 del Tuir). Lo chiarisce l’agenzia delle Entrate nella risposta a interpello 266/2019 pubblicata ieri , in tema di tassazione delle plusvalenze da cessione di terreni edificabili.

Il quesito riguarda una fondazione ex Ipab, che a seguito di trasformazione in Azienda pubblica di servizi alla persona (Apsp) ha rideterminato il valore dei beni immobili di sua proprietà, tra i quali un terreno edificabile. In vista della vendita di tale terreno il contribuente vorrebbe utilizzare come prezzo base per quantificare la plusvalenza quello rideterminato in sede di trasformazione, anziché il costo storico di acquisto.
Come noto, la cessione a titolo oneroso di un terreno edificabile è un atto idoneo di per sé a generare plusvalenza, a prescindere dalle modalità con cui si è realizzato l’acquisto a monte (per successione/donazione o a titolo oneroso) e dal lasso di tempo intercorso (più o meno di cinque anni). Occorre quindi sempre fare un raffronto tra il corrispettivo percepito dalla vendita e il prezzo di acquisto del bene ceduto (aumentato di ogni costo inerente, come ad esempio i costi notarili) o il valore dello stesso (in caso di successione/donazione), al fine di verificare se sussiste un incremento di valore tassabile.

Questo scenario, secondo le Entrate, non cambia nell’ipotesi di trasformazione oggetto dell’interpello. L’operazione in questione si è realizzata in piena neutralità fiscale, attraverso l’applicazione della disciplina agevolata sul riordino delle istituzioni pubbliche di assistenza e bene-ficenza (Dlgs 207/2001). In particolare, l’atto di trasformazione non ha scontato né le imposte di registro e ipocatastali, né l’imposta sostitutiva sull’incremento del valore degli immobili. Di conse-guenza, non essendosi verificato un reale trasferimento giuridico del patrimonio (stante il principio di continuità), né un effetto realizzativo soggetto a tassazione, secondo l’Amministrazione ai fini della plusvalenza non può tenersi conto dell’eventuale rideterminazione di valore avvenuta a seguito dell’atto.

Per capire meglio il caso, si consideri il seguente esempio numerico. Ipotizzando un prezzo di acquisto di 100 mila euro e costi accessori pari a 5 mila euro, a fronte di un corrispettivo per la vendita del bene di euro 150 mila risulterebbe una plusvalenza tassabile pari a 45 mila euro (150 mila meno 105 mila). Ora, laddove in sede di trasformazione si sia proceduto a rideterminare il valore del bene (ad esempio, in misura pari a 120 mila euro), secondo l’impostazione dell’Amministrazione finanziaria, ai fini del calcolo della plusvalenza bisognerà sempre considerare il costo di acquisto originario (ossia 100 mila più 5 mila euro).
L’unica alternativa possibile al criterio appena individuato è la rivalutazione prevista dall’articolo 7 della legge 448/2001 (riproposta con la legge di stabilità 2019): in luogo del costo di acquisto del terreno il venditore può chiedere di determinare la plusvalenza in base al valore indicato in una perizia giurata di stima, versando un’imposta sostitutiva con aliquota del 10% (agevolazione attivabile entro il 30 giugno 2019).