Il trasferimento del contratto di locazione non è automatico in caso di affitto d’azienda

In caso di affitto o cessione di azienda afferente a un’attività svolta in un immobile condotto in locazione, non si produce l’automatica successione nel contratto di affitto dell’unità immobiliare quale effetto necessario del trasferimento dell’azienda, ma il subentro è soltanto eventuale e richiede, pertanto, la conclusione di un negozio finalizzato a porre in essere la sublocazione o la cessione del contratto di locazione.

Alla cessione del contratto di locazione il locatore non partecipa ma tuttavia conserva la facoltà di opporsi esclusivamente per gravi motivi. A stabilire tutto ciò è la Corte di cassazione con l’ordinanza 12017 del 16/05/2017.

A parere della Cassazione , l’articolo 36 della legge 392 del 1978 attribuisce al cedente dell’azienda la facoltà di trasferire anche il contratto di locazione dell’immobile ove l’attività aziendale viene esercitata, anche senza il consenso del locatore, che tuttavia conserva il titolo per opporsi esclusivamente qualora emergano motivazioni particolarmente rilevanti. Pertanto, in base all’articolo 36 della disciplina di cui alla legge 392 del 1978, in caso di affitto o cessione di azienda relativo ad attività svolta in un immobile condotto in locazione, non si produce l’automatica successione nel contratto di locazione del fabbricato quale effetto necessario del trasferimento dell’azienda, ma tale avvicendamento è soltanto eventuale e richiede, comunque, la conclusione di un apposito negozio volto a porre in essere la sublocazione o la cessione del contratto di locazione. Tutto ciò rappresenta una previsione di maggior favore per la circolazione del contratto di locazione che consente di prescindere dal consenso del locatore, in ragione della prevalenza dell’attività produttiva ivi esercitata.

Tuttavia, la norma non prevede né l’automaticità né tantomeno l’obbligatorietà di tale cessione, lasciando alla volontà delle parti la scelta di includere o meno la cessione del contratto di locazione nell’accordo negoziale.

Alla stregua dei principi contenuti nel comma 3 dell’articolo 2558 del Codice di procedura civile, la conclusione della cessione contrattuale è la naturale conseguenza della cessione dell’azienda e, pertanto, è possibile presumerla sino a prova contraria (Cassazione 7686 del 2008).
La presunzione di trasferimento della posizione del conduttore del contratto di locazione dell’immobile all’interno del quale si svolgerà l’attività aziendale oggetto di cessione, non opera però se le parti del contratto di affitto di azienda hanno espressamente e diversamente regolato le sorti del contratto di locazione, nel qual caso la presunzione non ha più ragione di operare (Cassazione 11967 del 2013).
Sempre a parere della Suprema corte, nel caso in esame, la Corte d’Appello, attraverso la sentenza 6368 del 2013 depositata il 26 novembre 2013, dando corretta applicazione ai principi di diritto, ha escluso che, dalle pattuizioni tra le parti del contratto di affitto di azienda, offerte in conoscenza anche al locatore dell’immobile e trasferite nel processo, si potesse desumere una cessione del contratto di locazione tra la ricorrente e la Srl conduttrice, la quale tra l’altro non era parte del processo. I giudici della Ctr di Roma, proprio partendo da una interpretazione delle clausole del contratto di affitto di azienda, hanno escluso che nel caso di specie l’affitto di azienda comportasse anche il trasferimento del contratto di locazione, in quanto l’affitto era circoscritto ai beni mobili strumentali per l’esercizio dell’attività.

Tutto ciò rappresenta una previsione di maggior favore per la circolazione del contratto di locazione che consente di prescindere dal consenso del locatore, in ragione della prevalenza dell’attività produttiva ivi esercitata. Tuttavia, la norma non prevede né l’automaticità né l’obbligatorietà di tale cessione, lasciando alla scelta delle parti la facoltà di includere o meno la cessione del contratto di locazione nell’accordo negoziale.