Il vincolo della perequazione urbanistica si riflette sul valore dell’area

La Corte di Cassazione si è già occupata del problema della cosiddetta perequazione urbanistica, che si verifica allorquando lo strumento urbanistico comunale attribuisce ad un terreno un indice di edificabilità, o una “cubatura”, non utilizzabile però sul terreno stesso, ma trasferibile su altro terreno. Così, ad esempio, Cassazione 23 giugno 2017, n. 15700, nello scrutinare un caso in cui il contribuente riteneva il terreno non imponibile come area fabbricabile in quanto il trasferimento di cubatura su altro terreno era del tutto aleatorio, ha ritenuto determinante la circostanza che il proprietario del terreno, «indipendentemente dalla destinazione d'uso prevista sull'area specifica, così come dei vincoli su quest'ultima esistenti», avesse comunque la possibilità di trasferire la capacità edificatoria ad altri soggetti (si veda anche Cassazione 30 ottobre 2018, n. 27575). Se la perequazione prevista all'interno di singoli comparti, dove sono individuate a priori le zone di “atterraggio”, non pone problemi, altrettanto non può dirsi allorquando lo strumento urbanistico assegna la capacità edificatoria, ma non individua le zone dove poi tale capacità può essere effettivamente utilizzata. In questo caso, la possibilità di monetizzare l’edificabilità appare molto più aleatoria, ma ciò, si ritiene, non impedisce di considerare il terreno comunque come edificabile, e come tale di assoggettarlo ad Imu. È tuttavia evidente che il valore di un'area fabbricabile varia in funzione dell’aspettativa circa l’effettiva edificazione. Se la concreta possibilità di realizzare l’edificabilità non solo dipende dalla cessione di cubatura, ma anche dalla necessità che il Comune individui i terreni su cui concentrare tale cubatura, allora va da sé che l’area deve essere considerata gravata da un vincolo che necessariamente influenza, e di molto, il suo valore venale in comune commercio. A questo fine, è utile indagare i valori espressi nei rogiti di compravendita di aree aventi lo stesso vincolo, fermo restando, che se l’area in questione è da considerare fabbricabile lo è sia per il Fisco comunale, sia per quello erariale.

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