Immobili merce, coniugi residenti in comuni diversi, pensionati all’estero: così cambia l’Imu

Il 2022 porta diverse novità per l’Imu, l’imposta comunale dovuta dai proprietari o dai possessori di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli. Al momento non si registrano nuove fattispecie di esonero emergenziali, ad eccezione degli immobili rientranti nella categoria catastale D/3 destinati a spettacoli cinematografici, teatri e sale per concerti e spettacoli, a condizione che i soggetti passivi siano anche gestori delle attività ivi esercitate. Per questi, l’articolo 78, comma 3, del Dl 104/2020 aveva già disposto l’esenzione Imu per gli anni 2021 e 2022.

Occorre inoltre considerare che dal 2022 parte l’esonero dall’Imu per i fabbricati merce, previsto dal comma 751 della legge 160/2019 che ha istituito la nuova Imu sopprimendo contestualmente la Tasi (tributo comunale sui servizi indivisibili). Si tratta dei fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati, che negli anni precedenti sono stati assoggettati all’imposta (Imu 2020-2021, Tasi fino al 2019) in misura ridotta pari all’1 per mille, con facoltà per i comuni di disporre l’aumento fino al 2,5 per mille oppure di ridurla fino all’azzeramento.

La novità più rilevante per il 2022 deve essere comunque considerata la facoltà di scelta dell’immobile sul quale applicare l’esenzione dall’Imu prevista per l’abitazione principale, in caso di coniugi con residenze in comuni diversi (articolo 5-decies del Dl 146/2021). Dalla norma non si evince però con quali modalità dovrà avvenire la scelta tra le due abitazioni, se è necessario presentare l’apposita dichiarazione oppure se può ritenersi sufficiente una semplice comunicazione. La nuova regola finisce comunque per neutralizzare l’orientamento restrittivo della Cassazione che non consentiva di esonerare nessuna delle due abitazioni. Ma il beneficio scatta solo a partire dal 2022, poiché la modifica non ha efficacia retroattiva. Per il passato si può però sperare nell’intervento della Corte costituzionale, che potrebbe ritenere illegittima la disciplina vigente prima del Dl 146/2021. In tal caso si aprirebbe lo spiraglio dei rimborsi per il pregresso ad eccezione dei casi sui quali si è già pronunciato il giudice con sentenza passata in giudicato. In caso contrario, fino a tutto il 2021 vale il principio che a nessuno dei due alloggi siti in comuni diversi si applica l’esenzione, in conformità a quanto più volte affermato dalla Cassazione. I Comuni potranno così accertare gli omessi versamenti degli ultimi cinque anni, che i contribuenti potrebbero evitare avvalendosi del ravvedimento operoso pagando al massimo il 5% di sanzioni oltre interessi legali. In ogni caso, la nuova disposizione dovrebbe imporre ai Comuni una maggiore collaborazione al fine di verificare per quale ente deve applicarsi il beneficio, evitando così comportamenti elusivi (doppie agevolazioni).

Un’altra novità per il 2022 è costituita dalla riduzione al 37,5% (rispetto al 50%) dell’Imu dovuta sull’unica unità immobiliare, purché non locata o data in comodato d’uso, posseduta in Italia da soggetti non residenti nel territorio dello Stato, titolari di pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia. Si tratta dell’agevolazione introdotta dal comma 48 della legge 178/2020 (modificata dal comma 743 della legge 234/2021), sulla quale è intervenuto il dipartimento delle Finanze con la risoluzione n. 5/DF dell’11/6/2021 per chiarire alcuni aspetti applicativi.

Infine, si segnala il riconoscimento di un contributo per il pagamento dell’Imu sugli immobili posseduti ed utilizzati da commercianti e artigiani che avviano, proseguono o trasferiscono la propria attività in un comune con non più di 500 abitanti delle aree interne. Un Dm stabilirà le modalità attuative della norma, anche per consentire il rispetto del limite di spesa, pari a 10 milioni di euro per ciascun anno (commi 353-356 legge 234/2021).