Immobili strumentali, detrazione Iva anche se la proprietà è di terzi

Ai fini della detrazione dell'Iva la strumentalità del bene va verificata tenendo conto della sua effettiva destinazione all'attività d'impresa, non potendosi tollerare, in via di principio, limitazioni al diritto alla detrazione. In particolare la detrazione spetta per i lavori di ristrutturazione o manutenzione anche in ipotesi di immobili di proprietà di terzi, purché sia presente un nesso di strumentalità con l'attività d'impresa o professionale, anche se quest'ultima sia solo potenziale o di prospettiva. E ciò vale anche se, per ragioni estranee al contribuente, tale attività non ha poi potuto essere concretamente esercitata.

Il tema della detrazione o meno delle spese relative all'immobile strumentale all'attività d'impresa ma di proprietà altrui non ha riscontrato un orientamento unanime in dottrina e ancor meno in giurisprudenza. Sicché è stato necessario l'intervento delle Sezioni unite della Corte di cassazione che, con l'importante sentenza di ieri ( n. 11533/2018 ), sulle preoccupazioni di una detrazione indebita ha fatto prevalere il carattere pressoché assoluto del principio di neutralità dell'Iva.

Il caso riguarda avvisi di accertamento con i quali è stata recuperata un'Iva, ritenuta indebitamente detratta, in relazione a spese di ristrutturazione di un complesso immobiliare in locazione destinato a residence per vacanze di proprietà della controllante di diritto statunitense. Arrivata alle aule dell'ultimo grado di giudizio, dopo un primo e secondo grado soccombente quanto all'Iva, la discussione è stata improntata sulla possibile violazione degli articoli 19-bis1 e 30, comma 2, lett. c) del Dpr 633/1972 nonché dell'articolo 168, par. 1, lett. a), della direttiva 2006/112/CE.

La Corte ha dovuto sciogliere un primo nodo, in quanto l'immobile in questione, durante tutti i lavori di ristrutturazione, era accatastato in categoria abitativa A/2 piuttosto che in D/2 (quest'ultima categoria assegnata solo al termine dei lavori). Considerando che, per poter detrarre l'imposta, la strumentalità del bene necessita di una verifica concreta, andando oltre ogni formalità, i giudici di legittimità hanno ritenuto che al riguardo si prescinde dalla categoria catastale attribuita dall'amministrazione.

In secondo luogo, ed in questo senso è risolutiva la pronuncia delle Sezioni unite, è stata analizzata la questione circa la possibilità di escludere la detrazione al fine di impedire che un contratto di locazione sia predisposto all'unico scopo di consentire al conduttore la detrazione dell'Iva di cui il soggetto proprietario non avrebbe diritto, in quanto non soggetto passivo d'imposta.

In effetti, anche nel caso di specie non mancano delle preoccupazioni, essendo proprietaria una società di diritto estero e locataria la sua controllata italiana, la quale non ha mai svolto prima attività di impresa. Ma l'eventualità che si realizzi un'irregolarità non può tradursi nel concreto nella compressione di un diritto assoluto quale il principio di neutralità di cui la detrazione è corollario. In questi termini il supremo consesso italiano non ha potuto fare altro che uniformarsi all'orientamento della Corte di giustizia europea, la quale da ultimo, con la sentenza 28 febbraio 2018, causa C-672/16, ha chiarito che il diritto a detrazione resta, in linea di principio, acquisito anche se successivamente, in ragione di circostanze estranee alla sua volontà, il soggetto passivo non utilizza tali beni e servizi che hanno dato luogo alla detrazione nell'ambito di operazioni soggette ad imposta. Ciò a tutela della neutralità dell'imposta e del principio di parità di trattamento tra gli operatori economici.

Cassazione, Sezioni Unite civili, sentenza 11533 dell’11 maggio 2018