Imu, l’area fabbricabile è terreno agricolo anche per il comproprietario

Anche dopo la riforma Imu operata dalla Legge di bilancio 2020, l’area edificabile di proprietà e condotta dal coltivatore diretto (Cd), imprenditore agricolo professionale (Iap) o società agricola è da considerarsi agricola anche per eventuali comproprietari privi dei suddetti requisiti. Con un approfondito chiarimento (risoluzione n. 2/DF del 10 marzo), il Mef fornisce una interpretazione in controtendenza a quella sino ad ora sostenuta da molti commentatori e che sicuramente non farà piacere ai Comuni.

Il principio

Il comma 741 della legge n. 160/2019, alla lettera d), dopo aver fissato la definizione di area fabbricabile ai fini Imu, conferma quanto già previsto precedentemente dall’articolo 2 del Dlgs n. 504/1992, richiamando finalmente anche le società agricole di cui all’articolo 1, comma 3, del Dlgs n. 99/2004: l’esercizio delle attività agricole dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura e all’allevamento di animali da parte di Cd, Iap o società agricole, mantiene l’area come “agricola” anche se urbanisticamente edificabile.
Tuttavia, l’ultimo periodo del comma 743 dell’articolo 1 della Legge di bilancio 2020 ha introdotto una nuova disposizione, in base alla quale “in presenza di più soggetti passivi con riferimento ad un medesimo immobile, ognuno è titolare di un’autonoma obbligazione tributaria e nell’applicazione dell’imposta si tiene conto degli elementi soggettivi ed oggettivi riferiti ad ogni singola quota di possesso, anche nei casi di applicazione delle esenzioni o agevolazioni”.

Il cambio di rotta

Da molti commentatori questo inciso è stato interpretato come un “cambio di rotta” rispetto a quanto in precedenza era stato condiviso sia dallo stesso Mef (circolare n. 3/DF/2012) che dalla Corte di Cassazione (sentenza n. 15566/2010 e ordinanze n. 16796/2017, 17337/2018 e 23591/2019), ma non da diversi Comuni, vale a dire che la “fictio iuris” dell’assimilazione a terreno agricolo dell’area fabbricabili ai fini Imu vale non solo per il comproprietario coltivatore diretto o Iap che conduce il terreno (e, quindi, ha diritto in quanto tale all’esenzione per i terreni agricoli qualificati dal comma 758), ma anche per tutti gli eventuali comproprietari privi dei requisiti (in genere si tratta dei parenti che esercitano altre attività). Per questi ultimi, il valore dell’immobile ai fini del pagamento dell’imposta è stato sin ad ora determinato (e per il Mef così occorre continuare) moltiplicando il reddito dominicale, rivalutato del 25%, per il coefficiente 135.

Il Mef

A parere del Mef, la precisazione introdotta dal comma 743 rappresenta, in realtà, un principio di portata generale già presente nella “vecchia Imu”, ma ciò non ha impedito ai giudici di legittimità di attribuire carattere oggettivo alla qualificazione di questo particolare immobile come terreno agricolo e non come area edificabile. Diversamente ragionando, come affermato dalla Cassazione, si arriverebbe ad un paradosso, ossia che un medesimo terreno in comproprietà sarebbe da qualificare, contemporaneamente, terreno agricolo per alcuni ed area edificabile per altri, senza pensare che lo svolgimento dell’attività agricola - non potendosi alterare la destinazione del fondo – determina l’impossibilità del suo sfruttamento edificatorio per tutti i comproprietari e non solo per chi materialmente li conduce.
Il Mef sembra, in chiusura del documento di prassi, voler anticipare le critiche dei Comuni, affermando che, anche ove fosse ipotizzabile qualificare per i comproprietari non Cd o Iap l’area come fabbricabile, l’impossibilità di sfruttarla per fini diversi da quelli agricoli ne comporterebbe un valore pari alla rendita catastale se non addirittura inferiore, visto che la lettera d) del comma 741 dell’articolo 1 della Legge 160/2019 impone di considerare ai fini della valorizzazione “le possibilità effettive di edificazione” dell’area stessa.
Pertanto, l’area che, pur fabbricabile, va qualificata agricola in quanto posseduta (anche parzialmente) e condotta da coltivatore diretto, Iap o società agricola va considerata agricola per tutti i comproprietari, compresi quelli privi dei requisiti soggettivi.
L’auspicio che il contributo interpretativo espresso dal Mef venga rispettato anche dai Comuni enti impositori.