Irrilevante per l’Iva la perdita di avviamento riconosciuta all’affittuario

Nella normale evoluzione dei rapporti tra locatore e conduttore può verificarsi che, al termine del contratto, il locatore sia tenuto a corrispondere al locatario delle somme a titolo di indennità per perdita di avviamento commerciale.
L’agenzia delle Entrate ha ricondotto l’erogazione di tali somme nell’ambito delle prestazioni generiche. La risoluzione 73/E del 2005 , in particolare, aveva ritenuto necessaria l’applicazione dell’Iva in quanto il riconoscimento dell’indennità per la perdita di avviamento commerciale, prevista dall’articolo 34 della legge 392/1978, non ha natura risarcitoria, ma sinallagmatica, poiché rappresenta il corrispettivo dell’incremento di valore dell’immobile e della potenzialità dello stesso ad essere impiegato nell’esercizio di attività imprenditoriali.
La Corte di cassazione si è espressa in senso contrario alla soluzione fornita dall’agenzia delle Entrate. La Suprema Corte, in particolare, ha escluso che l’indennità dovuta al conduttore al termine del contratto per la perdita dell’avviamento sia rilevante ai fini Iva, trattandosi di un mero indennizzo non riconducibile a una controprestazione a fronte di un servizio reso ( Cassazione civile, 7 giugno 2006 n. 13345 ).
In senso conforme alla posizione sostenuta dalla giurisprudenza di legittimità si è espressa anche l’Associazione Italiana Dottori commercialisti (Norma di comportamento n. 190 del 1° marzo 2014 ). Secondo tale orientamento «L’indennità per la perdita di avviamento che il locatore è tenuto a corrispondere al termine della locazione (…) ha natura di indennizzo e come tale è esclusa dall’applicazione dell’imposta sul valore aggiunto, in quanto sia carente di effettiva controprestazione da parte del conduttore».
Come meglio precisato nel documento citato, la natura di indennizzo, ai fini dell’esclusione dall’applicazione dell’Iva per carenza del presupposto oggettivo, non vuol significare affatto che la somma corrisposta abbia natura risarcitoria. L’indennità, infatti, ha natura compensativa della perdita di avviamento commerciale che il legislatore ha inteso tutelare.
La somma che il locatore deve corrispondere al conduttore al termine della locazione è pertanto qualificabile come indennizzo dovuto per la cessazione del vincolo giuridico «e risulta priva di un’effettiva controprestazione da parte del percipiente».
In sostanza, in mancanza di un’effettiva controprestazione, il presupposto oggettivo per l’applicazione dell’Iva non risulterebbe integrato con la logica conseguenza che l’operazione non assume la qualificazione di prestazione di servizi ai sensi dell’articolo 3, comma 1 del Dpr 633/1972. Da tale impostazione consegue l’esclusione da qualsiasi obbligo di fatturazione in capo al conduttore.
Conclusioni opposte valgono nel differente caso in cui il locatore corrisponda al locatario una somma non a titolo di indennità, bensì quale corrispettivo di una prestazione resa dal conduttore, in quanto derivante da reciproche concessioni sui diritti e doveri nascenti dal contratto di locazione, come l’ipotesi di accordo per il rilascio dell’immobile prima della decorrenza della scadenza contrattuale. In tal caso le somme erogate nei confronti del locatario sono necessariamente rilevanti ai fini Iva, in quanto riconducibili nell’ambito delle prestazioni di servizi generiche aventi natura sinallagmatica, ossia derivanti da «obbligazioni di fare, di non fare e di permettere».