L’indennità per risoluzione anticipata della locazione commerciale segue la competenza

Pare di comprendere dal lettore che il conduttore abbia riconsegnato l’immobile prima del decorso del periodo semestrale di preavviso di cui all’articolo 27, comma 7, legge 392/1978, versando un importo per mancato preavviso pari a tre mensilità. Si ritiene che tale importo vada registrato in base al principio di competenza, dovendo rilevare l’eventuale mancato incasso come perdita su crediti nel momento in cui si manifestasse. Il ricavo quindi deve essere imputato nell’anno 2021, anno di sottoscrizione dell’accordo.

Il tema dell’Iva non trova risposte univoche; infatti, l’assoggettamento dell’importo dell’indennità ad Iva dipende dalla sua qualificazione come posta risarcitoria o come somma che sta a fronte di un impegno del locatore e quindi basata su un rapporto sinallagmatico. In merito, l’agenzia delle Entrate si è pronunciata sulla diversa fattispecie della indennità di avviamento (risoluzione 3 giugno 2005, n. 73/E), chiarendo che essa deve essere inquadrata come prestazione di servizi per via dell’obbligo del conduttore di rimettere a disposizione del locatore un bene immobile (articolo 3, comma 1, Dpr 633/1972; articolo 25, direttiva 2006/112/Ce). Secondo l’agenzia delle Entrate, non ci si deve lasciar fuorviare dalla locuzione «indennità» (che potrebbe far pensare ad una sorta di risarcimento), posto che non tutte le indennità hanno natura risarcitoria (esempio, l’indennità di esproprio per pubblica autorità costituisce il corrispettivo di una cessione di beni). Di diverso avviso la dottrina, che ha esaminato i risvolti Iva attraverso la norma di comportamento dall'Associazione italiana dottori commerciali (Aidc) 1° marzo 2014, n. 190. Secondo questa norma, in linea generale, l’indennità in parola dovrebbe ritenersi in sé per sé esclusa da Iva, in quanto non deriva da un rapporto sinallagmatico (in pratica, non deriva da una cessione di un bene o una prestazione di servizi), ma si qualifica come indennizzo (Corte di Cassazione 7 giugno 2006, n. 13345). Da ultimo, è intervenuta la sentenza della Cassazione n. 27 ottobre 2020, n. 23515, affermando l’esclusione da Iva di tale indennità. Si ritiene, pur sottolineando l’incertezza del tema, che nel caso di specie l’indennità per anticipata risoluzione del contratto di locazione da parte del conduttore abbia una natura risarcitoria essendo l’unico impegno a cui è tenuto il locatore quello di non porre in essere azioni risarcitorie in capo al conduttore.

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