Niente plusvalenza per gli immobili della società semplice assegnati dopo cinque anni

di Cristina Odorizzi

15 Febbraio 2018

La domanda

Due cugini sono soci, ciascuno al 50%, di due società semplici, proprietarie ognuna di vari fabbricati urbani. Le due società, costituite da moltissimi anni, hanno un capitale sociale di importo simbolico, ben inferiore ai valori degli immobili, di cui sono proprietarie da moltissimi anni.
Ora i cugini intendono dividere fra di loro gli immobili, attribuendo a ciascuno la proprietà completa di determinati fabbricati.
Tali assegnazioni, se hanno valori catastali diversi, comportano la tassazione dei trasferimenti considerati soltanto come divisione immobiliare? E l’assoggettamento alle imposte di registro, ipotecaria e catastale opera soltanto sulla differenza fra i totali dei valori catastali delle due assegnazioni?
Oppure, invece, ci si deve basare per la tassazione sui valori di mercato degli immobili?
È pacifico che, non essendo commerciali le due società semplici, le assegnazioni sopra prospettate non determinano plusvalenza tassabile?

La società semplice è un tipo societario disciplinato agli articoli 2251 e seguenti del Codice civile. L’articolo 2249, contenuto nelle disposizioni generali in merito alle società, prevede l’impossibilità di utilizzare il modello societario della società semplice per lo svolgimento di un’attività commerciale. Pertanto, la società semplice si presta all’esercizio di attività diverse da quelle commerciali, quali ad esempio, l’esercizio di attività di mera gestione immobiliare, oltre che per l’esercizio delle attività agricole di cui all’articolo 2135 del Codice civile. La tassazione dei redditi prodotti dalla società semplice si fa sulla base delle norme previste per le persone fisiche al di fuori dal reddito di impresa; ne consegue che la cessione o assegnazione di immobili genera un reddito diverso ai sensi dell’articolo 67 del Tuir, non sempre soggetto a tassazione. In particolare, sono escluse da tassazione le plusvalenze relative a terreni agricoli e fabbricati qualora vengano ceduti a titolo oneroso oltre il quinquennio dalla data dell’acquisto da parte della società oggetto di trasformazione. Al contrario, la cessione di un immobile da parte di una società diversa dalla società semplice genera sempre una plusvalenza tassata. A precisarlo è anche il Dm del 27 settembre 2007 il quale, con riferimento alle Srl, Snc e Sas agricole, dispone che le plusvalenze e le minusvalenze relative ai beni immobili si determinano, in ogni caso, secondo i criteri ordinari di cui agli articoli 86 e 101 del Uesto unico delle imposte sui redditi.
Quindi l'assegnazione degli immobili se riguarda immobili posseduti da più di cinque anni non implica alcuna base imponibile Irpef, in caso contrario si determina una plusvalenza in base alle regole dell’articolo 68, Tuir.
Dal punto di vista delle imposte indirette (registro, ipo-catastali) l’assegnazione di beni ai soci è tassata come un trasferimento immobiliare non rientrando nella fattispecie della divisione.

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