Per gli immobili a garanzia dei crediti inesigibili decisiva la «due diligence»

Con un comunicato stampa è stato portato a conoscenza, dei soggetti interessati, che è disponibile un interessante documento dal titolo «Linee guida per la valutazione degli immobili a garanzia dei crediti inesigibili», messo a punto da un apposito tavolo tecnico al quale hanno partecipato, tra gli altri, l’Associazione bancaria italiana, numerosi consigli nazionali di ordini professionali e diversi altri operatori di settore.

La finalità della pubblicazione del corposo documento è da ricercare nel presupposto, come evidenziato nella premessa del documento in commento, che il numero e l’ammontare dei crediti inesigibili è aumentato nel corso degli anni di crisi economica che ha colpito imprese e famiglie italiane. In questo contesto, è avvertita in maniera principale l’esigenza di favorire certezza, trasparenza nonché tempi rapidi nell’esecuzione dei contratti, anche in fase patologica, con un impatto positivo che abbia ripercussioni anche sulle condizioni di erogazione del credito.

I destinatari del lavoro in commento sono i giudici, i valutatori, i creditori, i debitori e tutti gli altri stakeholder coinvolti nei processi di gestione e recupero del credito immobiliare.
Il documento nell’evidenziare che la nomina del perito è regolamentata dalla disciplina di riferimento in funzione della procedura utilizzata, focalizza l’attenzione, in particolare, all’attività di due diligence: in una operazione di compravendita nel “libero mercato”, la due diligence consiste nel verificare se l’immobile oggetto di acquisto sia “conforme” alle norme vigenti ed ai requisiti di destinazione, elementi che facilitano la valutazione di convenienza dell’investimento da realizzare.

Le attività di due diligence, anche in relazione a quanto previsto dall’articolo 568 del cpc , possono essere svolte su diversi campi di “analisi” ed in funzione delle varie tipologie immobiliari oggetto di esame. Ruolo importante rivesta l’ispezione dell’immobile: il documento in commento, evidenzia che questa dovrebbe essere effettuata sull’immobile e non limitarsi ad una sua porzione, sia internamente, sia esternamente all’immobile stesso e , inoltre, l’esame dovrebbe essere coerente con il livello di approfondimento necessario a fornire una valutazione professionalmente adeguata.

Le verifiche e le analisi sullo stato dell’immobile possono riguardare le seguenti fattispecie: la documentazione catastale e ipotecaria depositata ai sensi dell’articolo 567 cpc, la sua titolarità , il suo stato di possesso, la formalità , i vincoli , la verifica della conformità catastale, la circolazione giuridica degli edifici e loro parti, la verifica degli impianti tecnici e le certificazioni, l’analisi ambientale.

Al termine delle singole analisi della due diligence è necessario, se pertinente, esprimere un giudizio di sintesi, con motivazioni, che può consistere in una:

•situazione conforme ovvero rispondenza ai requisiti dettati dalla normativa;

•situazione non conforme ovvero non rispondenza ai requisiti dettati dalla normativa;

• situazione non definibile ovvero impossibilità di analisi a causa di incompletezza per irreperibilità della documentazione e/impossibilità di effettuare l’ispezione.