Per l’Imu non rileva l’utilizzo ma la qualificazione nel piano regolatore

La potenzialità edificatoria va definita, secondo la Commissione tributaria lombarda, sulla base dello strumento urbanistico.

La vicenda esaminata dalla Ctr Lombardia e decisa con la sentenza 292/11/2020 concerneva l‘impugnazione da parte di una società di capitali di un avviso di accertamento Imu emesso dal Comune il quale non aveva riscontrato i presupposti affinché il terreno potesse essere qualificato come agricolo; in particolare l’ente locale aveva rilevato l’omesso parziale pagamento dell’imposta con riferimento a un terreno (considerato suolo edificato) e alla discarica presente quale fabbricato.

Tralasciando la questione di merito, afferente la corretta determinazione della base imponibile, ci si sofferma sull’eccezione proposta dalla società ricorrente che aveva evidenziato l’esistenza sull’area di una discarica non già funzionante ma in regime di post- chiusura, costituita da terreni adibiti e vincolati a verde; ciò non lo rendeva assimilabile ad un terreno con insistente un «fabbricato produttivo».

Il principio

I giudici tributari ambrosiani ritengono preliminarmente e in punto di diritto di dover evidenziare come la valorizzazione operata dall’ente impositore delle aree come edificabili trae origine dalle risultanze degli strumenti urbanistici (Prg o Pgt) approvati dal Comune vigenti nell’annualità in contestazione. Ciò che rileva, chiosa il collegio, non è l’effettiva destinazione ad utilizzo edificatorio bensì la qualificazione attribuita dallo strumento urbanistico.

Fissato tale principio gli interpreti riscontrano in atti la potenzialità edificatoria dell’area in questione sia in virtù della concessione edilizia che delle connesse autorizzazioni rilasciate dal Comune in favore della precedente proprietaria. In definitiva, chiariscono i giudici, lo strumento urbanistico vigente nell’anno d’imposta in questione consentiva non soltanto la realizzazione di impianti per il trattamento dei rifiuti ma anche quella di strutture a ciò funzionali (ad esempio abitazioni custodi, depositi e magazzini). I giudici richiamano, altresì, sul tema l’orientamento della Suprema Corte secondo il quale «eventuali cause di esclusione o di riduzione delle potenzialità edificatorie non trasformano il terreno edificabile in terreno agricolo, bensì influiscono sulla valorizzazione dello stesso. (Cassazione 13817/2003). Pertanto, puntualizzano gli interpreti, la valenza edificatoria potenziale, quale desunta dallo strumento urbanistico vigente, è di per sé idonea a qualificare l’area a prescindere dall’adozione degli strumenti urbanistici attuativi costituendo un indice di capacità edificatoria adeguato. Sulla base di tali considerazioni la Ctr, confermando la decisione dei primi giudici, respinge le censure proposte dalla difesa della società appellante fondate sulla sopravvenuta destinazione a discarica dell’area e dei vincoli di mitigazione ambientale intervenuti assumendo profili irrilevanti ai fini dell’imponibilità fiscale.

Fra l’altro, puntualizzano i giudici regionali, nella fattispecie esaminata soltanto parte dell’intera superficie risultava occupata dalla discarica e dai relativi impianti tecnologici risultando la restante parte non utilizzata quanto a capacità edificatoria e suscettibile di sfruttamento mediante cessione dei relativi diritti.

I precedenti

Il principio affermato dalla sentenza commentata riscontra pronunce anche di segno contrario. Ad esempio, nell’ambito della recente giurisprudenza di merito, la Ctr per la Liguria (sentenza 487/2019) ha stabilito che la previsione ai fini Imu dell’imponibilità dei terreni inseriti nel Piano regolatore generale, indipendentemente dalla effettiva possibilità di sfruttamento edificatorio, debba comunque tenere in debita considerazione il fatto della mancata attuazione degli interventi necessari al fine di rendere concreto il formale indice edificatorio. Anche la Ctr per la Campania (sentenza 390/2019) ha affermato che l’aspettativa di edificabilità di un suolo non comporta automaticamente, ai fini della valutazione fiscale, l’equiparazione all’edificabilità quanto, piuttosto, soltanto all’assoggettamento a un regime di valutazione differente da quello specifico dei terreni agricoli.