«Preliminare di preliminare», decisiva la formazione progressiva dell’accordo

Il contratto «preliminare di preliminare», vale a dire l’accordo con il quale le parti si impegnano a concludere un successivo contratto che prevede anche solamente effetti obbligatori, è valido ed efficace qualora sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, a una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali, e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare.
È quanto deciso dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 12341 del 19 giugno 2017, la quale conferma la decisione delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione del 6 marzo 2015, n. 4628.
Si tratta dunque di un’ennesima puntata del contrasto giurisprudenziale durato decenni in merito all’ammissibilità del contratto «preliminare di preliminare», nell’ambito del quale si era sviluppato un orientamento assai restrittivo, secondo cui una simile figura giuridica non poteva trovare cittadinanza nell’ordinamento giuridico in quanto priva di causa. Priva di causa perché si riteneva che l’assunzione dell’«obbligo di obbligarsi» fosse inutile e, quindi, non meritevole di tutela, tenuto conto che il medesimo impegno poteva essere assunto seduta stante, senza necessità di dar vita a due contratti di contenuto speculare.
La pronuncia del Tribunale romano contribuisce quindi a scalfire la posizione della prevalente giurisprudenza di merito e di legittimità (Trib. Salerno 23 luglio 1948; Trib. Napoli, 23 novembre 1982; Trib. Napoli 21 febbraio 1985; Trib. Napoli 22 marzo 2003; App. Napoli 1 ottobre 2003; Trib. Imperia 21 marzo 2005; App. Genova 21 febbraio 2006; Cass. 2 aprile 2009 n. 8038; Cass. 10 settembre 2009 n. 19557; Trib. Roma, 28 febbraio 2012), cristallizzatasi per decenni nel senso dell’inammissibilità del «preliminare di preliminare» e rappresenta invece un ulteriore tassello del più moderno orientamento che ammette questa figura (App. Napoli 11 ottobre 1967; Trib. Napoli 28 febbraio 1995; Trib. Napoli, 3 febbraio 2011; Cass. 6 marzo 2015 n. 4628; Cass. 30 novembre 2015 n. 24397; Cass. 17 gennaio 2017 n. 923), sul presupposto che il contratto «preliminare di preliminare» abbia senso di esistere ove vi sia un interesse da tutelare.
Si è peraltro osservato che il contratto «preliminare di preliminare» ed il «contratto preliminare vero e proprio» non possano essere confusi tra loro, siccome il secondo non costituisce una mera riproduzione del primo, dal momento che con il contratto «preliminare di preliminare» le parti non farebbero altro che individuare gli elementi essenziali di un futuro accordo (Cass. 25 ottobre 2002 n. 15053), anch’esso di natura obbligatoria, da completare una volta raggiunte intese più dettagliate.
Proprio per questa ragione il «contratto preliminare di preliminare» è stato qualificato come un contratto a struttura «aperta», integrabile, contrariamente al «contratto preliminare vero e proprio», contraddistinto da una struttura «chiusa» e quindi con un contenuto già perfetto. Solo quest’ultimo (Trib. Bari 15 settembre 2016 n. 4626; Cass. 2 aprile 2009 n. 8038), infatti, sarebbe suscettibile di esecuzione in forma specifica (articolo 2932 del Codice civile), vale a dire che, in caso di inadempimento di una parte, l’altra si potrebbe rivolgere all’Autorità giudiziaria per ottenere l'emissione di una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.
Nella prassi professionale quotidiana il tema dell'ammissibilità del contratto «preliminare di preliminare» ha un impatto pratico rilevante in quanto, con particolare riferimento alle contrattazioni immobiliari, capita assai di frequente che i primi accordi tra le parti vengano formalizzati con la sottoscrizione di una minuta avente un contenuto sommario al punto che, ove le parti medesime non intendano stipulare in tempi brevi l’atto notarile di trasferimento definitivo, risulta il più delle volte essenziale ricorrere alla stipula di un altro contratto, sempre di natura obbligatoria (un contratto preliminare), più strutturato rispetto al primo, eventualmente da trascrivere nei pubblici registri, per la conclusione del quale è essenziale l’intervento del notaio.
Quanto affermato dal Tribunale capitolino, pone l’accento sul fatto che le scritture che vengono sottoscritte nella fase delle trattative contrattuali, riconducibili alla figura del contratto «preliminare di preliminare», non sono da considerare nulle e, quindi, non vincolanti, bensì sono fonte di obbligazione, come quella di dover corrispondere la provvigione al mediatore che ha prestato la sua opera per la conclusione dell’affare (Cass. 17 gennaio 2017 n. 923; Cass. 30 novembre 2015 n. 24397. In senso contrario: App. Genova 21 febbraio 2006; App. Napoli 1 ottobre 2003; Trib. Firenze 10 luglio 1999) e possono dar luogo a responsabilità di natura contrattuale per inadempimento degli obblighi assunti nella fase precontrattuale (Cass. 6 marzo 2015 n. 4628).
Il caso concreto aveva riguardato un’importante operazione immobiliare nell’ambito della quale il promittente acquirente aveva formulato, mediante sottoscrizione di un modulo, la proposta di acquisto di un immobile, cui era seguita l’accettazione del proprietario. A seguito dell’inadempimento del promittente acquirente, quest’ultimo, citato in giudizio, aveva eccepito che la scrittura da lui sottoscritta non era vincolante per incompletezza dei dati in essa contenuti e, dal momento che poteva rivestire i caratteri di un «preliminare di preliminare», a suo dire, era da ritenersi nulla.