Premi Isa a rischio per le immobiliari con interessi passivi elevati

Pubblichiamo uno dei quesiti inviati dai lettori al forum sugli indicatori sintetici di affidabilità fiscale (www.ilsole24ore.com/forumisa) con la risposta degli esperti del Sole 24 Ore.

Il quesito del lettore

Alcune società di gestione immobiliare, che nel precedente esercizio risultavano essere congrue e coerenti con conseguente esclusione dalle società di comodo, ottengono un voto basso con gli Isa. Quale potrebbe essere la causa?

La risposta degli esperti

L’indicatore di anomalia «incidenza degli oneri finanziari netti», il cui effetto deprime il voto degli Indicatori sintetici di affidabilità, rischia di mettere fuori gioco molte società del comparto immobiliare che contavano proprio nello strumento succeduto agli studi di settore per disattivare la disciplina sulle società di comodo sul periodo d’imposta 2018.

Prima di entrare più nello specifico della singola problematica evidenziata dal lettore, è opportuno fare un passo indietro.

Gli Isa delle immobiliari hanno riscontrato più di qualche incertezza nel funzionamento, tant’è che le versioni del software che si sono avvicendate nel corso di questi mesi hanno dovuto spesso dover mettere mano ai calcoli al fine di risolvere le problematiche evidenziate dalle elaborazioni dei singoli operatori.

Da ultimo si ricorda anche la necessità (si veda il Sole 24 Ore del 5 settembre scorso) per gli Isa AG40U-AG50U e AG69U di dover rifare l’operazione di scarico dal cassetto fiscale dei dati delle precalcolate al fine di risolvere la specifica problematica legata al dato dei bonifici agevolati errati che con la prima versione erano stati importati dall’anagrafe tributaria.

La sommatoria di queste difficoltà ha fatto sì che i tre indicatori sintetici del comparto immobiliare più sopra richiamati siano tra quelli oggetto di revisione anticipata quest’anno (con applicazione quindi dal periodo d’imposta 2019), proprio al fine di cercare di rimuovere alcune incongruenze alle quali le successive release del software non hanno potuto mettere mano per problematiche di carattere legislativo legate all’avvenuta approvazione dei decreti che reggono i singoli indicatori sintetici.

Tanto premesso, va ricordato, infatti che, specie per quanto attiene alle cosiddette «immobiliari di gestione», nel recente passato proprio la congruità, la normalità e la coerenza agli studi di settore è stata la via privilegiata per ovviare a un’altra problematica alla quale, lo segnaliamo da parecchio tempo, bisognerebbe però mettere mano dal punto di vista legislativo, ossia la disciplina sulle società di comodo.

Tale possibilità è stata ripresa in maniera pressoché uguale nel mondo Isa prevedendo che le società che raggiungeranno il livello di affidabilità fiscale pari a 9 per il periodo d’imposta 2018 saranno escluse dall’applicazione della disciplina per le società di comodo (sia per quanto riguarda il mancato raggiungimento dei ricavi minimi, sia per le perdite sistematiche nei cinque periodi d’imposta precedenti).

Detto questo, molti problemi pratici derivano dalla presenza in alcuni Isa dell’indicatore «Incidenza degli oneri finanziari netti»; l’indice è infatti calcolato come rapporto percentuale tra gli oneri finanziari netti e il reddito operativo.

Il problema si presenta con tutta la sua enfasi specie nelle realtà in cui i ricavi da locazione sono in diminuzione (ad esempio, quando viene meno un immobile dato in affitto) per cui la componente di costo legata agli interessi passivi, fisiologicamente incomprimibile perché collegata all’entità dei finanziamenti, supera certe percentuali (stabilite dalla nota metodologica) proprio in rapporto al reddito operativo.

Del resto, il risultato operativo determinato ai fini degli indicatori sintetici non risente come per il Rol calcolato per la deducibilità degli interessi passivi della possibilità di sommare al risultato operativo gli ammortamenti e i canoni leasing.

In questo contesto, per guadagnarsi l’esimente sulle società di comodo, l’unica via percorribile rimane quella di adeguare i ricavi in modo da elevare il reddito operativo, facendo comunque presente la questione nel quadro «Annotazioni».

In alternativa, per evitare l’assoggettamento, in mancanza di interpello o di altre cause di esclusione/disapplicazione, non resterà altro che appellarsi all’autodisapplicazione prevista nel quadro RS del modello redditi.