Imposte agevolate solo per l’acquisto del fabbricato da demolire e non per l’area della ricostruzione

Se un’impresa di costruzione acquista contemporaneamente un fabbricato da sottoporre a demolizione e un’area ove ricollocare la volumetria dell’edificio demolito, solo all’acquisto del fabbricato (e non all’acquisto dell’area) si applica l’articolo 7 del Dl 34/2019 (imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna) prevista per l’acquisto – detto in breve – di interi fabbricati destinati a essere demoliti/ristrutturati e poi rivenduti.

È questo il contenuto della risposta a interpello 234 del 31 luglio 2020 formulata dall’agenzia delle Entrate con riguardo all’agevolazione i cui presupposti applicativi sono che:
a) l’acquisto sia effettuato entro il 31 dicembre 2021 da imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici;
b) l’acquisto abbia a oggetto un «intero fabbricato», di qualunque tipologia;
c) il soggetto acquirente, entro 10 anni dalla data di acquisto, provveda:
●alla demolizione e ricostruzione di un nuovo fabbricato anche con variazione volumetrica ovvero a eseguire interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, con il risultato che il nuovo fabbricato deve risultare conforme alla normativa antisismica e deve conseguire una delle classi energetiche A, B o Nzeb (Near zero energy building);
●all’alienazione di almeno il 75 per cento del volume del nuovo fabbricato.

All’Agenzia è stato, dunque, prospettato un caso di perequazione urbanistica, vale a dire un piano di recupero impostato sulla demolizione di un vecchio fabbricato fatiscente (divenuto del tutto incongruo nel contesto cittadino ove è ubicato) e la ricollocazione della relativa volumetria in un’area “di atterraggio”: in sostanza, un intervento edilizio “a volume zero”, in quanto, all’esito dell’intervento, vi è – nel territorio comunale – la stessa volumetria, prelevata dall’area “di decollo” e ricollocata nell’area “di atterraggio”.

Il tema è che, nel caso concreto, non si tratta – per l’impresa che si propone di effettuare un simile intervento – di comprare solo il fabbricato da demolire, dal quale la volumetria spicca il volo, ma anche l’area di atterraggio. L’Agenzia sul punto è però ferrea: dato che l’agevolazione in parola è riservata all’’acquisto che abbia a oggetto un «intero fabbricato» (qualunque tipologia esso abbia), si tratta di una disciplina che non può applicarsi estensivamente, stante il divieto di analogia relativamente alle norme che contengono esenzioni o agevolazioni (Cassazione 11106/ 2008).

A nulla rileva, dunque, il “collegamento” funzionale (l’area si compra per rendere possibile l’atterraggio della volumetria decollata dall’area di risulta dalla demolizione) che vi è tra i due acquisti. Quindi, mentre il fabbricato può essere comprato con tre imposte fisse, per l’acquisto dell’area di atterraggio si sconta la tassazione proporzionale (imposta di registro al 9 per cento sul prezzo o, se maggiore, sul valore venale dell’area).