Revisione del classamento illegittima senza un atto dettagliato

È illegittimo l’atto di revisione del classamento catastale, qualora la motivazione si limiti al richiamo dei presupposti normativi, senza indicare le concrete e specifiche caratteristiche dell’immobile che hanno comportato la rideterminazione del classamento e, quindi, la rivalutazione della rendita catastale. Lo ha stabilito la Cassazione, con l’ordinanza 8283/2020 che ha accolto il ricorso presentato dallo studio Di Tanno e associati (e in particolare dal team composto dai partner Fabrizio Iacuitto ed Enrico
Pauletti).

L’articolo 1, comma 335, legge 311/2004 consente la rettifica del classamento quando il rapporto tra il valore medio di mercato e il corrispondente valore catastale si discosta significativamente dall’analogo rapporto delle microzone interessate.
I giudici di legittimità hanno sempre stabilito che, qualora il nuovo classamento sia stato adottato ai sensi del comma 335 sopra indicato, nell’ambito di una revisione dei parametri catastali della microzona in cui l’immobile è situato, giustificata dal significativo scostamento del rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale in tale microzona rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali, non può ritenersi congruamente motivato il provvedimento di riclassamento che faccia esclusivamente riferimento al suddetto rapporto e al relativo scostamento ed ai provvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento, allorché da questi ultimi non siano evincibili gli elementi (come la qualità urbana del contesto nel quale l’immobile è inserito, la qualità ambientale della zona di mercato in cui l’unità è situata, le caratteristiche edilizie del fabbricato) che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento; ciò al duplice fine di consentire, da un lato, al contribuente di individuare agevolmente il presupposto dell’operata riclassificazione ed approntare le consequenziali difese, e, dall’altro, per delimitare, in riferimento a dette ragioni, l’oggetto dell’eventuale successivo contenzioso, essendo precluso all’Ufficio di addurre, in giudizio, cause diverse rispetto a quelle enunciate nell’atto (Cassazione nn. 115, 15539 e 26651 del 2019, 25960/2018); in effetti, l’attribuzione di una determinata classe è correlata sia alla qualità urbana del contesto in cui l’immobile è inserito (infrastrutture, servizi, eccetera), sia alla qualità ambientale (pregio o degrado dei caratteri paesaggistici e naturalistici) della zona di mercato immobiliare in cui l’unità stessa è situata, sia infine alle caratteristiche edilizie dell’unità stessa e del fabbricato che la comprende (l’esposizione, il grado di rifinitura, eccetera) (Cassazione nn. 31815/2019 e 23449/2018).
In sostanza, quando l’agenzia delle Entrate procede alla revisione del classamento, deve necessariamente, a pena di nullità dell’atto, indicare:
a) gli elementi che hanno in concreto interessato una determinata microzona;
b) come essi incidano sul diverso classamento della singola unità immobiliare (Cassazione 22671/2019, 23051/2019).
Inoltre, l’Amministrazione finanziaria deve altresì specificare nell’atto se il mutamento è dovuto a una risistemazione dei parametri relativi alla microzona in cui si colloca l’unità immobiliare e, nel caso, indicare l’atto con cui si è provveduto alla revisione dei parametri relativi alla microzona, a seguito di significativi e concreti miglioramenti del contesto urbano (Sezioni Unite 7665/2016).
Come ha stabilito la Consulta, la motivazione dettagliata, e non generica, dell’atto di riclassamento si rende necessaria in considerazione del carattere “diffuso” dell’operazione (sentenza 249/2017).