Rivalutazione terreni, l’operazione si perfeziona con la prima rata

Il decreto Rilancio concede una proroga per rideterminare il valore di acquisto dei terreni edificabili e agricoli posseduti al 1° luglio 2020. Secondo l’articolo 137 del Dl 34/2020 (convertito dalla legge 77/2020), entro il 15 novembre va redatta la perizia di stima e versata l’imposta sostitutiva, pari all’11% del valore rivalutato. L’imposta può essere versata per intero o fino a un massimo di tre rate annuali di pari importo (applicando l’interesse del 3% sulle rate successive alla prima).

Si tratta in realtà di una “nuova” proroga, l’ennesima dal 2002 quando per la prima volta è stata concessa la possibilità dell’affrancamento; e diversa anche da quella disposta dalla legge di Bilancio 2020 (articolo 1, commi 693 e 694, della legge 160/2019) che consentiva di rivalutare i terreni posseduti al 1° gennaio 2020 con redazione della perizia e versamento dell’imposta sostitutiva entro il 30 giugno 2020.

Beneficiari ed effetti

L’agevolazione riguarda le persone fisiche e gli altri soggetti che determinano il reddito secondo le regole Irpef: enti non commerciali residenti per i terreni posseduti al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa, società semplici ed equiparate di cui all’articolo 5 del Tuir e soggetti non residenti che detengono terreni in Italia. La rivalutazione ha lo scopo di neutralizzare o ridurre la plusvalenza imponibile ex articolo 67, lettere a) e b), del Tuir e può quindi riguardare non solo le aree edificabili e i terreni lottizzati, ma anche i terreni agricoli che possono generare imponibile se ceduti entro cinque anni dall’acquisto.

A tal proposito, occorre considerare che per i terreni edificabili la plusvalenza sconta la tassazione separata, con l’aliquota corrispondente alla metà del reddito complessivo del biennio anteriore alla vendita. L’imposta è iscritta a ruolo dalle Entrate; mentre nella dichiarazione dei redditi si deve pagare un acconto del 20% e si può optare per la tassazione ordinaria.

Per i terreni lottizzati, invece, la plusvalenza è tassata integralmente nell’anno in cui si percepisce il corrispettivo e non è prevista la tassazione separata. Così anche per i terreni agricoli, per i quali, però, è consentita l’imposta sostitutiva del 26% solo se espressamente richiesta e versata dal venditore al notaio al momento del rogito.

Stime e versamenti

La perizia di stima, che ha la funzione di individuare il valore del terreno posseduto al 1° luglio 2020, dev’essere redatta e giurata da parte di un ingegnere, architetto, geometra, dottore agronomo, agrotecnico, perito agrario o perito industriale edile iscritto all’albo, o da un perito iscritto alla Camera di commercio. Nonostante la legge preveda che redazione e giuramento debbano avvenire entro il 15 novembre, in passato l’Agenzia ha ammesso che la perizia possa essere giurata anche dopo la stipula dell’atto di vendita del terreno, purché sia redatta entro la data del rogito, in cui va indicato il valore periziato (risoluzione 53/E/2015).

È bene ricordare che la rivalutazione si perfeziona con il versamento della prima o unica rata entro il 15 novembre. Per le rate successive ci si può avvalere del ravvedimento operoso e, in caso di omissione, l’importo non versato è iscritto a ruolo. Il pagamento di una somma inferiore all’11% stabilito dal legislatore, invece, non comporta il venir meno degli effetti della rivalutazione, bensì la sua rideterminazione in proporzione a quanto versato.

Un ulteriore adempimento riguarda l’indicazione in dichiarazione dei redditi dei dati relativi alla rivalutazione effettuata: vale a dire il valore del terreno rivalutato, l’imposta sostitutiva dovuta e quella ancora da versare, e l’eventuale rateizzazione. Va detto, però, che l’omissione di questo adempimento non pregiudica l’efficacia della rivalutazione, poiché - come precisato dalle Entrate - rappresenta una violazione formale cui si applica la sanzione da 250 a 2.000 euro, come stabilito dall’articolo 8 del Dlgs 241/1997.