Sì all’agevolazione prima casa se l’altro immobile non è idoneo

Non è di intralcio al riconoscimento delle agevolazioni prima casa la circostanza per cui l’acquirente di un immobile detenga già nel medesimo Comune un fabbricato ritenuto non idoneo a costituire abitazione e per cui non abbia beneficiato delle facilitazioni.
A tale conclusione è pervenuta la Corte di Cassazione attraverso le ordinanze n. 18092/2019 e n. 18091/2019 .
La normativa in tema di agevolazione per l’acquisto della prima casa obbliga l’acquirente all’impossidenza di:
1) «diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare» (nota II-bis, comma 1, lettera b, articolo 1 Tariffa, Parte I, allegata al Dpr 131/1986);
2) «diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni» vigenti a far tempo dalla legge n. 168/1982, in avanti (nota II-bis, comma 1, lettera c, articolo 1 della Tariffa).
La predetta normativa, richiedendo all’acquirente solamente di dichiarare «di non essere titolare ... dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare», si focalizza unicamente sulla pre possidenza di una qualsivoglia ulteriore abitazione, a prescindere dalle sue caratteristiche specifiche, in antitesi con la previgente normativa in materia che, invece, faceva riferimento all’idoneità dell’immobile già detenuto a costituire una soddisfacente sistemazione abitativa.
La Corte di Cassazione con le pronunce n. 11564/2006, n. 18128/2009, n. 100/2010, n. 2278/2016 e n. 27376/2017 ha, invece, sempre ribadito che l’idoneità dell’abitazione già posseduta costituisse elemento primario di valutazione.
Nella sentenza 18128/2009 la Suprema Corte ha ritenuto, infatti, che «il requisito della impossidenza di altro fabbricato o porzione di fabbricato destinato ad abitazione sussiste nel caso di carenza di alloggio concretamente idoneo a sopperire ai bisogni abitativi, e, quindi, non resta escluso dalla proprietà di un altro appartamento, ove l’interessato deduca e dimostri che non sia in grado, per dimensioni e complessive caratteristiche, di soddisfare dette esigenze», mentre con l’ordinanza 100/2010 ha affermato che «per l’applicazione dell’aliquota ridotta dell’imposta di registro, la non possidenza di altra abitazione, si riferisce, anche alla luce della ratio della disciplina, ad una disponibilità non meramente oggettiva, bensì soggettiva, nel senso che ricorre il requisito dell’applicazione del beneficio anche all’ipotesi di disponibilità di un alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a sopperire ai bisogni abitativi suoi e della famiglia».
Appare senza dubbio condivisibile quanto sostenuto dalla Suprema Corte circa le modifiche poste in essere dal legislatore, ossia che «la successiva normativa, lungi dall’introdurre un requisito nuovo, come assume la ricorrente, appare invece meramente interpretativa di quella precedente».
La posizione della Cassazione si configura, pertanto, come il definitivo consolidamento di quanto originariamente sancito dalla sentenza 6476/1996 e successivamente recepito dalla disciplina medesima.
Tale svolta interpretativa complica notevolmente l’attività di valutazione dell’abitazione già in possesso dell’acquirente, poiché il giudizio sull’idoneità in merito alle esigenze abitative del contribuente introduce un concetto discrezionale difficilmente gestibile.

Cassazione, VI sezione civile, ordinanza 18091 del 5 luglio 2019

Cassazione, VI sezione civile, ordinanza 18092 del 5 luglio 2019