Sì alla cedolare secca quando l’inquilino è un condominio

La cedolare secca può essere applicata anche per un contratto di locazione stipulato con un condominio. Un contratto, cioè, per un appartamento destinato al custode, ma in cui il conduttore risulta formalmente il condominio. E l’opzione per la flat tax può avvenire anche “in corsa”, da parte un nuovo acquirente dell’immobile, che quindi subentra nella posizione del locatore. Lo conferma l’Agenzia con l’interpello 790/2021.

La risposta è stata sollecitata da un contribuente che ha sottoscritto un preliminare per l’acquisto di un appartamento A/2, locato a un condominio, e destinato al custode che «lo utilizza per abitazione principale propria e del di lui nucleo familiare con divieto di richiedere per la locazione altri benefici o vantaggi fiscali diversi da quelli derivanti dalla presente locazione». L’intenzione è di arrivare al rogito entro il 2021, mentre il contratto di locazione scadrà nel 2023.

Una volta definita la compravendita, il contribuente vorrebbe quindi esercitare l’opzione per la cedolare secca, tramite modello Rli, alla data del rinnovo contrattuale del 2021, comunicandolo al conduttore con raccomandata.

L’agenzia delle Entrate ricorda innanzitutto che il regime è riservato alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento delle unità abitative locate, e che non agiscono nell’esercizio di un’attività di impresa, arti o professioni. Ma sottolinea il fatto che si dà rilievo anche all’attività del conduttore: il quale non deve agire nell’esercizio di attività di impresa o lavoro autonomo, «ancorché detti immobili vengano utilizzati dal locatario per soddisfare le esigenze abitative dei propri collaboratori o dipendenti» (circolare 26/E/2011).

Nel caso in esame, il conduttore è un condominio, che costituisce una particolare forma di comunione: in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini (gli appartamenti e le unità accatastate separatamente come box o cantine) e una comproprietà sui beni comuni dell’edificio. Un condominio che non esercita attività di impresa, arti o professioni. Ecco perché – se sussistono gli altri requisiti richiesti dalle norme – nulla vieta di applicare la “tassa piatta” sull’affitto dell’immobile destinato al custode.

Altra questione riguarda invece il “come” formalizzare l’opzione per la cedolare. «Poiché il trasferimento per atto tra vivi della proprietà di un immobile locato comporta il subentro nella titolarità del contratto di locazione senza soluzione dello stesso – spiega l’Agenzia – non sussiste alcun obbligo di stipulare un nuovo contratto». Quindi il nuovo locatore può optare per la cedolare secca presentando il modello Rli entro i “normali” 30 giorni dalla data del subentro.