Va registrata la cessione del terreno agricolo divenuto edificabile

La cessione da parte di un imprenditore agricolo di un terreno successivamente divenuto edificabile sconta l'imposta di registro proporzionale anziché l'Iva. Infatti la sopravvenuta edificabilità ha trasformato il terreno in un bene diverso rispetto a quello che era in precedenza così da perdere la qualifica di bene strumentale (aspetto oggettivo). Poi per la Direttiva Ce 2006/112 la cessione del terreno divenuto edificabile va considerata operazione di smonetizzazione del patrimonio di una persona privata e quindi esclusa dal campo Iva (aspetto soggettivo). Sono queste le conclusioni della sentenza n. 3436-15 della Cassazione (Presidente Merone Relatore Bruschetta) depositata il 20 febbraio 2015.
Il giudizio di merito
La vicenda processuale riguarda l'acquisto da parte di alcune imprese di costruzione di terreni agricoli posseduti da imprenditori agricoli successivamente divenuti edificabili. Per le contribuenti la cessione di questi terreni sono da tassare ai fini Iva in quanto vengono coltivati dai contadini e quindi sono beni strumentali. Per contro – anche se viene corrisposto il registro in misura fissa stante l'alternatività tra Iva ed imposta di registro – l'amministrazione ritiene tali cessioni assoggettabili ad imposta di registro in misura proporzionale e richiede la differenza con altrettanti separati avvisi di liquidazione.
I giudizi di merito vedono vittoriose le contribuenti tant'è che la controversia giunge in Cassazione. Secondo l'amministrazione rimasta soccombente i terreni venduti essendo edificabili non possono essere compresi tra i beni strumentali assoggettabili in ipotesi di cessione tra imprenditori. Infatti l'edificabilità dei terreni ha fatto venire meno i carattere di beni strumentali all'attività agricola dell'imprenditore indipendentemente dal fatto che gli stessi siano coltivati o no.
Il giudizio di legittimità
Tale tesi viene condivisa dalla Corte. Il terreno edificabile, di proprietà e coltivato da un imprenditore agricolo, non può essere compreso tra i beni strumentali da assoggettarsi ad Iva in caso di cessione ad altro imprenditore. In primo luogo, “il terreno che da agricolo diviene edificabile si trasforma in un bene diverso da quello che era in precedenza, nel senso che lo stesso può essere appunto edificato, tanto che il suo costo e la sua appetibilità commerciale aumentano. E aumentano proprio in ragione della trasformazione da bene che serve per la produzione agraria a bene che consente di costruire e vendere abitazioni o altro (Cass. 8327/14; 27576/08; 5366/99)”.
In secondo luogo “l'orientamento appena richiamato è stato altresì confermato dalla Corte Giustizia UE sez. II n. 180 del 2011, per cui ‘La cessione di un terreno destinato dalla costruzione deve considerarsi soggetto all'Iva a norma della legislazione nazionale di uno stato membro, se tale Stato ha fatto uso della facoltà prevista all'articolo 12 n. 1 della Direttiva 28 novembre 2006, n. 2006/112/Ce, relativa al sistema comune d'imposta sul valore aggiunto, come modificata dalla direttiva del Consiglio 19 dicembre 2006 n. 2006/138/Ce, indipendentemente dal carattere stabile dell'operazione o dalla questione se la persona che ha effettuato la cessione eserciti un'attività di produzione, commercializzazione o prestazione di servizi, nei limiti in cui l'operazione stessa non costituisce il mero esercizio del diritto di proprietà da parte del suo titolare.
Per contro, una persona fisica che ha esercitato un'attività agricola su un fondo rustico riconvertito, in seguito ad una modifica dei piani regolatori locali sopravvenuta per cause indipendenti dalla sua volontà, in terreno destinato alla costruzione, non può essere ritenuta soggetta all'Iva ai sensi degli articoli 9 n. 1 e 12 n. 1 della Direttiva 2006/112, come modificata dalla Direttiva 2006/138, quando essa intraprende la vendita del suddetto fondo rustico, se tali vendite si iscrivono nell'ambito della gestione del patrimonio privato della persona stessa. Pertanto il trasferimento di un terreno dapprima agricolo poi divenuto edificabile per successiva modifica del piano regolatore deve considerarsi fuori del campo di applicazione di tale imposta'“. In conclusione la Cassazione cassa la sentenza impugnata e decidendo nel merito, rigetta i ricorsi introduttivi proposti contro gli avvisi di liquidazione.